Sicherheit durch Immobilien

ner Objektkapitalgesellschaft ist dies nur
dann möglich, wenn die ZBI 5 HOLDING
KG zu Beginn des Erhebungszeitraumes
zu mindestens 15% beteiligt war.
Anfängliche Gewerbeverluste sind nach
derzeitigem Recht begrenzt auf 1 Mio. zzgl.
60% des übersteigenden Gewerbeertrages
des/r betreffenden bzw. folgenden
Geschäftsjahre(s) vortragsfähig. Scheidet
ein Gesellschafter aus der Fondsgesellschaft
aus, so kann ein Verlustvortrag
und damit die Verrechnung mit späteren
Gewerbeerträgen hinsichtlich des anteilig
auf den Ausgeschiedenen entfallenden
Gewerbeverlustes nicht mehr stattfinden.
Der Gesellschaftsvertrag der ZBI
5 HOLDING KG sieht daher vor, dass ein
etwaiger Gewerbesteuermehraufwand,
welcher der Gesellschaft durch den Gesellschafterwechsel
entsteht, durch den
übertragenden Gesellschafter zu übernehmen
ist und bei Nichtabgabe einer
entsprechenden Freistellungserklärung
der Komplementär bzw. der Treuhänder
ihre Zustimmung zur Übertragung verweigern
können.
Da jedenfalls die Objektpersonengesellschaften
konzeptgemäß ausschließlich
eigenen, in ihrem Betriebsvermögen
befindlichen Grundbesitz verwalten, ist
der Gewinn um den Teil des Gewerbeertrages
zu kürzen, der auf die Verwaltung
und Nutzung des eigenen Grundbesitzes
entfällt (erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1
Satz 2 GewStG).
Ob auch bei der Objektkapitalgesellschaft
die Verwaltung und Nutzung der Immobilien
im Vordergrund steht und damit
auch bei ihr die Voraussetzungen der
erweiterten Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz
2 GewStG vorliegen oder ob die spätere
Veräußerung der Immobilien die Haupttätigkeit
ausmacht, läßt sich zum gegenwärtigen
Zeitpunkt noch nicht abschließend
sagen. Die Prospektherausgeberin
geht jedoch davon aus, dass auch eine
Objektkapitalgesellschaft anfänglich zur
Inanspruchnahme der erweiterten Kürzung
berechtigt ist und frühestens mit
dem Verkauf von mindestens einer Immobilie
eine Gewerbesteuerpflicht besteht.
Die Gesellschaft bzw. deren Objektgesellschaften
sind somit bei ausschließlicher
Verwaltung eigenen Vermögens de facto
gewerbesteuerfrei durch die erweiterte
Kürzung des Gewerbeertrages für unmittelbar
gehaltene Immobilien nach § 9 Nr.
1 Satz 2 bzw. die Kürzung gemäß § 9 Nr. 2
GewStG bei bloß mittelbarer Immobilienbeteiligung
in Form einer Beteiligungspersonengesellschaft.
14.4.2.2 Anrechung von Gewerbesteuer
bei der Einkommensteuer
Sofern auf Ebene der Objektpersonengesellschaften
Gewerbesteuer anfallen
sollte, wäre diese über die ZBI 5 HOLDING
KG bei deren Gesellschaftern im Rahmen
des § 35 EStG auf die persönliche Einkommensteuer
der Investoren anrechenbar,
soweit diese auf im zu versteuernden
Einkommen enthaltene gewerbliche Einkünfte
entfällt. Gleiches gilt, falls sich auf
Ebene der ZBI 5 HOLDING KG selbst ein
positiver Gewerbeertrag ergeben würde.
Die Anrechnung erfolgt bis zur Höhe des
3,8-fachen des Gewerbesteuermessbetrages,
maximal jedoch in Höhe der jeweils
festgesetzten Gewerbesteuer.
Bei Personengesellschaften werden die
auf die Gesellschafter entfallenden anteiligen
Anrechnungsbeträge durch das
Betriebsstättenfinanzamt gesondert und
einheitlich festgestellt, wobei sich der
Anteil eines Gesellschafters am Gewerbesteuermessbetrag
nach dem jeweiligen
Gewinnverteilungsschlüssel richtet.
Die Wohnsitzfinanzämter berücksichtigen
nach entsprechender Mitteilung
durch das Betriebsstättenfinanzamt die
Anrechnungsbeträge dann von Amts wegen,
ohne dass es eines zusätzlichen Antrags
des Gesellschafters bedarf. Die Gewerbesteueranrechnung
ist beschränkt
auf die im zu versteuernden Einkommen
der Gesellschafter enthaltenen Einkünfte
aus Gewerbebetrieb und die darauf entfallende
Einkommensteuer. Die konkrete
Entlastungswirkung ist folglich von den
individuellen Verhältnissen abhängig
und kann daher hier nicht abschließend
dargestellt werden. Die Konsultierung
des persönlichen Steuerberaters wird daher
empfohlen.
14.4.2.3 Gewerblicher Grundstückshandel
a) Objektpersonengesellschaften
Wie oben dargestellt, liegen hinsichtlich
der Objektpersonengesellschaften, die
sich ausschließlich mit Verwaltung und
Nutzung von Grundvermögen befassen,
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