Sicherheit durch Immobilien

Die Direkteintragung kann auch nach
erfolgter Beteiligung als Treugeberkommanditist
jederzeit vorgenommen werden.
Besonderheiten bei Schenkungen
Wird die Beteiligung z.B. unter Übernahme
von Verbindlichkeiten schenkweise
übertragen, ist zu beachten, dass der
entgeltliche Teil der Schenkung (z.B. die
Übernahme einer Beteiligungsfinanzierung)
ertragsteuerlich als teilentgeltlicher
Immobilienverkauf qualifiziert wird,
was neben erbschaftsteuerlichen ggf.
auch ertragsteuerliche Konsequenzen
nach sich ziehen kann. Insoweit wird angeraten,
vor einer Übertragung den steuerlichen
Berater zu befragen.
Geplante Neuregelung
Zur Neuregelung der Erbschaft- und
Schenkungsteuer wurde im Dezember
2007 der Gesetzentwurf der Bundesregierung
veröffentlicht. Die sich anschließende
politische Diskussion wurde mit
einem Kompromiss im Koalitionsausschuss
vom 6. November 2008 beendet,
der weitgehend auf den Regierungsentwurf
zurückgreift. Die Reform soll am
27.11.2008 im Bundestag beschlossen
werden. Die Abstimmung im Bundesrat
ist für den 5. Dezember vorgesehen.
Nach der Reform des Regierungsentwurfes
kommen die für Betriebsvermögen
vorgesehenen Vergünstigungen für die
Übertragung von unmittelbaren Beteiligungen
an der ZBI 5 HOLDING KG nicht
in Betracht, da das Betriebsvermögen der
ZBI 5 HOLDING KG zu mehr als 50% aus
Immobilien und somit aus sogenanntem
Verwaltungsvermögen besteht. Die Immobilien
sind daher – soweit es sich um
zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke
handelt – mit 90% anzusetzen, im
Übrigen mit 100% ihres Wertes anzusetzen.
Die ebenfalls neuen Bewertungsregelungen
sehen eine Bewertung der Immobilien
mit einem neu gefassten Ertragswertverfahren
vor, bei dem der Wert auf Basis
der nachhaltig erzielbaren Erträge ermittelt
wird. Dabei sind Boden- und Gebäudewert
jeweils separat zu ermitteln. Ist
ein übliches Nutzungsentgelt nicht zu
ermitteln, kommt es zu einer Bewertung
im Sachwertverfahren.
Hinsichtlich der Übertagung mittelbar
über die Treuhänderin gehaltener Beteiligungen
an der ZBI 5 HOLDING KG verbleibt
es bei der Bewertung der mittelbaren
Beteiligung mit dem Verkehrswert
des Herausgabeanspruchs gegenüber
der Treuhänderin (vgl. oben).
Vorgesehen ist in der Neuregelung eine
Anhebung der persönlichen Freibeträge
der
Ehegatten von 307.000 auf 500.000 Euro,
der Kinder von 205.000 auf 400.000 Euro
sowie der Enkel von 51.000 auf 200.000
Euro.
14.4.5 Umsatzsteuer
Die ZBI 5 HOLDING KG ist, soweit diese
sich auf das Halten von Beteiligungen an
Objektgesellschaften beschränkt, gemäß
des Urteils des EuGH vom 29.04.2004
(„Empresa de Desenvolvimento Mineiro
SGPS SA (EDM)“), nicht Unternehmer im
Sinne des § 2 Abs. 1 Umsatzsteuergesetz
(UStG) und damit nicht vorsteuerabzugsberechtigt.
Die Objektgesellschaften hingegen erbringen
mit der Vermietung der Immobilien
steuerbare Ausgangsumsätze und
sind somit Unternehmer im Sinne des
Umsatzsteuergesetzes.
Die Vermietung und Verpachtung und
der Verkauf von Immobilien sind grundsätzlich
gemäß § 4 Nr. 9a bzw. Nr. 12a UStG
umsatzsteuerbefreit. Jedoch besteht für
Gewerbeimmobilien nach § 9 UStG die
Möglichkeit zur Regelbesteuerung zu optieren,
falls der mietende Unternehmer
keine Ausgangsumsätze ausführt, die
den Vorsteuerabzug ausschließen. Soweit
diese Voraussetzungen vorliegen und zur
Umsatzsteuerpflicht optiert wird, sind die
Objektgesellschaften berechtigt, die ihnen
von anderen Unternehmern in Rechnung
gestellten Umsatzsteuerbeträge
als Vorsteuern abzuziehen.
Bei den Objektgesellschaften mit Gewerbeobjekten
bzw. Wohn- Geschäftshäusern
wird i.d.R. eine Option zur Regelbesteuerung
sinnvoll sein, da die Umsatzsteuer
von den Mietern zusätzlich erhoben
werden kann ohne dass dies für die
Mieter zu einer Mehrbelastung führt. In
Höhe des umsatzsteuerpflichtigen Anteiles
der Vermietung ist die jeweilige
Objektgesellschaft daher zum Vorsteuer-
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