Sicherheit durch Immobilien

marktüblichen Jahresnettomiete bei 10%
Leerstand kalkuliert.
Es wird davon ausgegangen, dass überwiegend
Immobilien mit Ist-Mieten unterhalb
des Marktdurchschnittes, z.B. aufgrund
einer unzureichenden Haus- und
Mieterverwaltung, Finanzdruck des Verkäufers
oder Renovierungsbedürftigkeit,
gekauft werden können, die zumindest
mittel- bis langfristig ein hohes Wertschöpfungspotential
durch Mietsteigerungen
und Restflächenvermietung aufweisen.
Beim Kauf der Immobilien ist davon auszugehen,
dass eine tatsächliche Vermietung
(IST-Miete) im Jahr 2012 von 95% der
Sollmiete (Vollvermietung) vorliegt.
Im Jahr 2011 wurde von 93% tatsächlicher
Vermietung ausgegangen. Mietsteigerungen
wurden mit jeweils 7,5% in 2012,
2015 und 2018 und 2020 kalkuliert. Zusätzlich
wurde ab Kauf mit 3,5% Mietausfall
bis einschließlich 2020 gerechnet.
Bei dem Veräußerungsfaktor wurde ein
Leerstand von 5% berücksichtigt. Somit
wurde der Veräußerungspreis nur auf
95% der Sollmiete 2020 gerechnet. Weiter
sind die umlagefähigen Nebenkosten
in Abzug gebracht.
Hiervon abweichend wurden die Mieteinnahmen
in der Investitionsphase vereinfacht
wie folgt berücksichtigt: Für die
in 2009 erworbenen Immobilien (ca. 40%
des Gesamtportfolios) wird davon ausgegangen,
dass in 2009 bereits eine, ab
2010 zwölf Monatsmieten zufließen. Für
die im Jahr 2010 erworbenen Immobilien
wird aus Vorsichtsgründen davon ausgegangen,
dass aus 20% des Gesamtportfolios
nur eine Monatsmiete, aus 40%
des Gesamtportfolios noch keine Miete
zufließt.
Zu B) 4.2 Zinseinnahmen aus Liquiditätsreserve:
Es wird mit einem durchschnittlichen
beispielhaften Guthabenzins von 4% p.a.
aus dem Liquiditätssaldo auf Ebene der
Objektgesellschaften kalkuliert. Als Berechnungsbasis
wurde zur Vereinfachung
unterstellt, dass der Vorjahressaldo vor
Entnahmen jährlich nachträglich verzinst
wird und dabei die Ausschüttung des aktuell
zu berechnenden Jahres nicht alle
3 Monate sondern erst zum Jahresende
belastet wird. Die Anlage erfolgt über ein
Festgeldkonto und ist kurzfristig verfügbar.
Zu B) 4.3 Veräußerungserlös Immobilien:
Die für das Jahr 2020 dargestellten Veräußerungserlöse
ergeben sich bei der
mittleren Chancenerwartung, die Immobilien
im Durchschnitt mit dem 14fachen
der Jahresnettomiete Ende 2020 verkaufen
zu können. Hierbei wird die als Basis
unterstellte letzte Jahresnettomiete um
theoretisch unterstellten Leerstand von
5% gekürzt.
Zu B) 5.1 Übertrag Liquiditätsrücklage an
die ZBI 5 HOLDING KG:
Die Beträge sind dem Investitions- und Finanzierungsplan
(Seite 53) auf Ebene der
Objektgesellschaften Zeile A 4.5 als Übertrag
entnommen.
Zu B) 5.2 Zinsaufwand Fremdkapital:
Die Darlehenszinsen der Objektgesellschaften
sind anfänglich mit durchschnittlich
5,25% p.a. Zins (variabel), ab
2014 mit durchschnittlich 5,5% p.a. und
teilweise langfristigen Zinsfestschreibungen
von 5-10 Jahren kalkuliert. Die
Aufwendungen ergeben sich auf Basis
der angenommenen Höhe bei einer kalkulierten
Fremdkapitalhöhe von ca. 63%
der Gesamtaufwendungen der Holding
KG konsolidiert mit ihren Objektgesellschaften..
Zu B) 5.3 Tilgung Fremdfinanzierung:
Die Tilgung des Fremdkapitals wurde im
Planfall annuitätisch mit anfänglich 0,5%
p.a., ab 2010 mit 1,5% p.a. und ab 2014 mit
1,75% zzgl. ersparter Zinsen angenommen.
Der Ansatz entspricht den jüngsten
Erfahrungen der Geschäftsführung bei
den Vorgängerfonds.
Anstelle einer laufenden Tilgung kann die
Geschäftsführung teilweise auch eine
Tilgungsansparung über eine Kapitalversicherung,
einen Investmentfonds oder
Fondspolicen gegen Tilgungsaussetzung
vereinbaren, soweit ihr dies günstiger erscheint.
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