Sicherheit durch Immobilien

Zu ZBI 1:
Gemäß Investitionskriterien ist darauf zu
achten, dass Immobilienkaufpreise zzgl.
evtl. zu kalkulierender Instandsetzungsaufwendungen
und aller kauf- und fondsbedingten
Nebenkosten zum 11,5fachen
der Jahresnettomiete den Gesellschaftern
zur Abstimmung vorgeschlagen
werden. Das 11,5fache inkl. aller NK entspricht
einem Kauffaktor als vergleichbaren
Soll-Wert vom 10,86fachen ohne
kauf- und fondsbedingte Nebenkosten lt.
Prospekt-Planprognose. In begründeten
Fällen kann davon abgewichen werden,
wenn die Gesellschafter mit qualifizierter
Mehrheit von mind. 75% dafür stimmen.
Im ZBI 1 Fonds ergibt sich per 31.12.2005
(Ende der Investitionsphase durch Übergang
von Nutzen und Lasten bei allen
Objekten) gemäß Objektdatenliste, (diese
ist mit prüferischer Durchsicht des
Wirtschaftsprüfers versehen), ein Kaufpreisvolumen
inklusive bereits bezahlter
und teils kalkulierter Instandsetzungsaufwendungen
von 74.216.133 Euro.
Da die Investitionsphase des ZBI 1 Fonds,
wie oben dargestellt, erst mit dem Geschäftsjahr
2005 endete, fand für zahlreiche
Objekte der Übergang von Nutzten
und Lasten naturgemäß erst im Geschäftsjahr
2005 statt, weshalb in 2005
keine vollen Jahresmieten eingenommen
werden konnten. Per 31.12.2005 war aus
diesem Grund nur eine Betrachtung im
Verhältnis zur mietvertraglich vereinbarten
Nettojahres-Soll-Miete in Höhe von
6.706.940 Euro sinnvoll.
Der sich so ergebende Kaufpreisfaktor
betrug zum 31.12.2005 das 11,07-fache der
Nettojahres-Soll-Miete, sodass die Vorgaben
der gesellschaftsvertraglichen Investitionskriterien
(10,86) mit dem Ende
der Investitionsphase (0,21) überschritten
wurden.
Die weitere Entwicklung des ZBI 1 Fonds
lässt sich durch einen Abgleich mit der
Objektdatenlisten per 31.12.2007 (diese
ist mit prüferischer Durchsicht des Wirtschaftsprüfers
versehen) ermitteln. Diese
weist in der Anlage ein Kaufpreisvolumen
inklusive Instandsetzungsaufwendungen
von 74.443.163,82 Euro aus. Diese Instandsetzungsaufwendungen
sind zum
31.12.2007 nicht mehr bloß kalkulatorisch,
sondern im Wesentlichen bezahlt. Zum
Teil wurden sie im Hinblick auf den Verkauf
des gesamten Immobilienportfolios
mit Billigung der Gesellschafterversammlung
zeitlich vorgezogen.
Setzt man dieses Kaufpreisvolumen ins
Verhältnis zu einer Nettojahres-Ist-Miete
in Höhe von 6.558.786 Euro so ergibt sich
ein Kaufpreisfaktor von 11,35. Setzt man
dieses Kaufpreisvolumen ins Verhältnis
zu einer Nettojahres-Soll-Miete (Basis
Geschäftsbericht 2007, Seite 67) in Höhe
von 6.807.283 Euro so ergibt sich ein Kaufpreisfaktor
von 10,94.
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