Geschäftsbericht - Intershop Holding AG

Dank der unverändert tiefen Zinssätze, aber auch auf Grund des «Revival»
von Immobilien als fester Bestandteil in der Anlagepolitik von
Vermögensverwaltern, verblieb die Nachfrage nach vermieteten Liegenschaften
hoch. Intershop konnte im Verkauf von dieser Entwicklung
profitieren und Renditeliegenschaften für insgesamt CHF 72,3 Mio.
verkaufen. Die erzielten Preise lagen rund 5,9% über dem geschätzten
Verkehrswert per Ende 2004. Weiterhin erfolgreich verlief auch der
Verkauf der Eigentumswohnungen im «Puls 5». Am Bilanzstichtag waren
von den 102 Eigentumswohnungen 94 verkauft sowie drei weitere Verkäufe
öffentlich beurkundet.
Aus dem Verkauf von inländischen Liegenschaften resultierte im Berichtsjahr
ein Gewinn von CHF 11,3 Mio. Intershop konnte sowohl beim Verkauf
der Eigentumswohnungen als auch bei den veräusserten Renditeliegenschaften
und der Landparzelle in St.Gallen von der grossen Nachfrage
nach Immobilien profitieren und erarbeitete Mehrwerte realisieren.
Die grosse Nachfrage nach Immobilien erschwerte demgegenüber den
Ankauf von entwicklungsfähigen Immobilien. Trotz der Prüfung einer
grossen Anzahl von angebotenen Objekten und Portfolios mit
einem Marktwert von über einer Milliarde Schweizer Franken entsprachen
nur eine geringe Anzahl den Ansprüchen von Intershop. In der
Berichtsperiode wurden drei Liegenschaften erworben.
Der Liegenschaftsertrag reduzierte sich um 4,1%, da die weggefallenen
Mietzinseinnahmen der verkauften Liegenschaften noch nicht durch
neu entwickelte respektive erworbene Liegenschaften kompensiert
werden konnten. Bezogen auf Renditeliegenschaften, die unverändert
während des ganzen Jahres im Eigentum der Intershop standen (likefor-like),
erhöhte sich der Ertrag um 2,4%.
Der Liegenschaftsaufwand stieg leicht auf CHF 13,3 Mio. an. Wesentliche
Kostentreiber waren die Vermarktungskosten der Leerstände und
insbesondere der Eventhalle «Puls 5». Mit zunehmendem Vermietungsstand
wird sich das Verhältnis der Kosten zum Mietertrag wieder reduzieren.
Der Marktwert der Renditeliegenschaften erhöhte sich im Berichtsjahr,
nach Abzug der getätigten Investitionen, um CHF 5,1 Mio. Der Erfolg
setzt sich zusammen aus dem Gewinn aus der erstmaligen Bewertung
neu erworbener Liegenschaften von CHF 1,9 Mio. sowie einer Werterhöhung
von CHF 3,2 Mio. auf den Renditeliegenschaften, welche sich
das gesamte Jahr im Portfolio befunden haben.
Der administrative Aufwand erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um CHF
0,7 Mio. Während die Personalkosten dank der Auflösung nicht mehr
benötigter Rückstellungen auf Vorjahresniveau stagnierten, stiegen
insbesondere die Rechtskosten an.
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