Geschäftsbericht - Intershop Holding AG

Anhang:
Darstellung der Bewertungsmethode und -annahmen
Die nachfolgend dargestellte Bewertungsmethodik sowie die Aussagen
zu Werttreiber und Annahmen gelten für den überwiegenden Teil der
Bewertungen der Renditeliegenschaften der Intershop-Gruppe. Vorbehalten
bleiben einzelne Bewertungen, bei welchen andere als die nachstehend
aufgeführten Angaben in die Bewertung eingebracht wurden.
Werttreiber bei Immobilienanlagen
Netto-
Einnahmen
(Mietzins
./. NK
./. Leerstände)
Liegenschaftsaufwand(BewirtschaftungsundInstandhaltungskosten)
DCF-Werttreiber
Cashflow-Rendite Wertänderungen
Mietermarkt
Veränderung
der
Marktmieten
Quelle: Sal. Oppenheim jr. & Cie. Corporate Finance (Schweiz) AG
Transaktionsmarkt
Veränderung
bezahlter
Anfangsrenditen
Diskontierungs-/ Die Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze werden objekt-
Kapitalisierungszinssätze spezifisch nach Makro- und Mikrolage sowie nach Immobiliensegmenten
differenziert.
Der für die Wertermittlung verwendete Diskontierungszinssatz orientiert
sich an der Verzinsung langfristiger, risikofreier Anlagen, wie
beispielsweise einer 10-jährigen Bundesobligation, plus einem spezifischen
Risikozuschlag, welcher nebst Nutzung, Lage und Grösse des
Objektes auch die aktuelle Situation auf dem Transaktionsmarkt
berücksichtigt. Dieser Risikozuschlag berücksichtigt somit das Marktrisiko
und die damit verbundene höhere Illiquidität einer Immobilie
gegenüber einer Bundesobligation. Der Spread zwischen einer Bundesanleihe
und einer Immobilieninvestition wird von Sal. Oppenheim jr.
& Cie. Corporate Finance (Schweiz) AG regelmässig anhand von Immobilientransaktionen
verifiziert. Zurzeit liegt der Spread zwischen einer
Bundesanleihe und einer Immobilieninvestition in vergleichbare Objekte
in der Schweiz zwischen 200 und 600 Basispunkten.
Auf Grund der gewählten Methodik werden Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssatz
nur sehr vorsichtig und mit einer gewissen Trägheit
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