Geschäftsbericht - Intershop Holding AG

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Intershop-Gruppe
Konzernrechnung
Bericht des unabhängigen Liegenschaftenschätzers
An die Geschäftsleitung der Intershop Holding AG, Winterthur
Bewertung der Renditeliegenschaften der Intershop-Gruppe
per 31. Dezember 2005
Auftrag Die Renditeliegenschaften der Intershop-Gruppe wurden im Auftrag der
jeweiligen Eigentumsgesellschaften zum Zweck ihrer Rechnungslegung
von Sal. Oppenheim jr. & Cie. Corporate Finance (Schweiz) AG per
31. Dezember 2005 zum Marktwert bewertet. Dabei handelte es sich um
insgesamt 64 Liegenschaften.
Bewertungsstandard Sal. Oppenheim jr. & Cie. Corporate Finance (Schweiz) AG bestätigt,
dass die Bewertungen entsprechend den Richtlinien und Ausführungsbestimmungen
der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)
durchgeführt wurden. Die Wertansätze geben die Einschätzungen der
Marktwerte (Market Values) zum 31. Dezember 2005 wieder. In Übereinstimmung
mit IVSC (International Valuation Standards Commitee) und
TEGoVA (The European Group of Valuers’ Association) gilt dabei als
Marktwert
der geschätzte Betrag, zu dem eine Immobilie in einem funktionierenden
Immobilienmarkt zum Bewertungsstichtag zwischen einem
verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber nach
angemessenem Vermarktungszeitraum in einer Transaktion im gewöhnlichen
Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede
Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.
Gemäss den Anweisungen der Intershop-Gruppe wurden die Bewertungen
nach dem Accounting Standard IFRS durchgeführt. Die erwähnten
Bewertungsstandards decken sich mit denjenigen des Fairen Wertes
(Fair Value Model), wie sie sich in IAS 40 unter den Paragrafen 27 bis
49 finden.
Bewertungsmethode Sal. Oppenheim jr. & Cie. Corporate Finance (Schweiz) AG bewertet die
Renditeliegenschaften der Intershop-Gruppe mit der Discounted-Cashflow-Methode
(DCF-Methode). Dabei wird das Ertragspotenzial einer
Liegenschaft auf Basis der zukünftigen Einnahmen und Ausgaben ermittelt.
Die resultierenden Zahlungsströme entsprechen den aktuellen
sowie prognostizierten Netto-Cashflows nach Abzug aller nicht auf den
Mieter umlagefähigen Kosten (vor Steuern und Fremdkapitalkosten).
Die jährlichen Zahlungsströme werden auf den Bewertungsstichtag diskontiert.
Der dazu verwendete Zinssatz orientiert sich an der Verzinsung
langfristiger, risikofreier Anlagen, wie beispielsweise einer 10jährigen
Bundesobligation, plus einem spezifischen Risikozuschlag.
Dieser Zuschlag berücksichtigt Marktrisiken und die damit verbundene