Geschäftsbericht - Intershop Holding AG

Die vertraglich geregelten prozentualen Ansätze werden dabei im Rahmen
der Bewertungen berücksichtigt. Bei fehlenden Angaben wurden
die zukünftigen Mieteinnahmen zu 100% an die angenommenen Wachstumsraten
gekoppelt. Die oben abgebildeten Wachstumsraten wurden
auch für die zukünftige Entwicklung der aus heutiger Sicht als nachhaltig
beurteilten Marktmieten verwendet.
Die verwendeten Indexierungsannahmen der Mieteinnahmen widerspiegeln
nicht notwendigerweise die exakte Veränderung von LIK oder Hypothekarzinsen,
sondern entsprechen, in Verbindung mit dem Diskontierungszinssatz,
dem Realwertschutz der Anlagekategorie Immobilien.
Leerstand Das allgemeine Leerstandsrisiko einer Liegenschaft wird über einen
für jede Liegenschaft individuellen strukturellen Leerstand berücksichtigt.
Bei ablaufenden Mietverträgen von Verkaufs- und Büroflächen
wird zudem ein objekt- und segmentspezifischer Leerstand in Form
einer Absorptionszeit (Leerstand in Monaten nach Vertragsablauf)
angesetzt.
Bei Wohnliegenschaften werden in der Regel keine spezifischen Leerstände
angesetzt, da die Mietverträge üblicherweise nicht befristet
sind. Die normale Mieterfluktuation wird mit Hilfe eines strukturellen
Leerstandes berücksichtigt, der objektspezifisch angesetzt wird.
Bewirtschaftungskosten Die Bewirtschaftungskosten setzen sich aus Betriebs- und Unterhaltskosten
zusammen, welche nicht in Form von Nebenkosten auf den Mieter
überwälzt werden können, sowie aus Kosten, die infolge von Leerständen
durch den Eigentümer zu tragen sind. Die der Wertermittlung
zugrunde gelegten Bewirtschaftungskosten basieren grundsätzlich auf
den jeweiligen Liegenschaftsabrechnungen der vergangenen Jahre sowie
den Budgetvorgaben 2006 von Intershop. Diese werden mit Hilfe
von eigenen Benchmark-Daten auf ihre Plausibilität geprüft und allenfalls
im Verlauf des DCF-Betrachtungszeitraumes auf nachhaltige Ansätze
angepasst.
Gebäudekosten Neben den Mietzinseinnahmen kommt den zukünftigen Instandsetzungskosten
eine grosse Bedeutung zu. Die während des DCF-Betrachtungszeitraumes
berücksichtigten Investitionen basieren auf den 10-
Jahres-Investitionsplänen der Intershop-Gruppe.
Die zur Ermittlung des Exit Value langfristig erforderlichen Instandsetzungsmassnahmen
(«Capex») wurden unter der Annahme, dass je
nach Bauweise und Nutzung der Liegenschaft bestimmte Anteile der
Bauwerkssubstanz eine begrenzte Lebensdauer aufweisen und folglich
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