Geschäftsbericht - Intershop Holding AG

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Intershop-Gruppe
Konzernrechnung
verändert. Sie bewegen sich für die Bewertungen der Renditeliegenschaften
der Intershop-Gruppe per 31. Dezember 2005 zwischen 5,0%
und 7,6%.
Der Diskontierungszinssatz ist nicht zu vergleichen mit dem Kapitalisierungszinssatz
einer statischen Ertragswertbewertung und ist im
Weiteren für eine unabhängige Marktwertberechnung auf Liegenschaftsebene
auch nicht vergleichbar mit den Weighted Average Cost of
Capital (WACC), welche unternehmensspezifische Kapitalkosten widerspiegeln
und von Unternehmen zu Unternehmen stark differieren können.
Mietzinseinnahmen Basis der Bewertungen sind die effektiven Mietzinseinnahmen gemäss
Mieterspiegel der Intershop-Gruppe per 31. Dezember 2005. Ausgehend
von den aktuellen Vertragsmieten werden die jährlichen Sollmieteinnahmen
prognostiziert. Dies geschieht durch die mietvertraglich vereinbarte
oder mietgesetzlich zulässige Indexierung der Vertragsmieten
und im Fall von auslaufenden (Geschäfts-)Mietverträgen durch Ansetzen
von aus heutiger Sicht als nachhaltig beurteilten Marktmieten.
Die Marktmieten basieren auf den Mietpreisdatenbanken und dem
Immobilien Research von Sal. Oppenheim jr. & Cie. Corporate Finance
(Schweiz) AG. Bei mieterseitigen Verlängerungsoptionen kommt in der
Regel der tiefere Mietzins zwischen Markt- und Vertragsmiete zur Anwendung.
Im Fall von unbefristeten Mietverträgen werden bei deutlicher
Abweichung der Vertragsmieten vom Marktniveau im Exitjahr ebenfalls
nachhaltige Marktmieten angesetzt.
Indexierung Die Indexierung von zukünftigen Mietzinseinnahmen ist eines der wesentlichen
Elemente des Inflationsschutzes von Immobilien und muss
daher in einer dynamischen Betrachtung berücksichtigt werden.
Mieten für Büro- und Gewerbeflächen sind grundsätzlich an den Landesindex
der Konsumentenpreise (LIK) geknüpft, während Mietverträge
für Wohnräume an den Hypothekarzins gekoppelt sind, zusätzlich
aber auch noch einen Teuerungsanteil beinhalten. Basierend auf den
Prognosen der einschlägigen Konjunkturforschungsstellen (KOF, BAK,
SECO) für die Entwicklung des Landesindexes der Konsumentenpreise
und der Hypothekarzinsen werden von Sal. Oppenheim jr. & Cie. Corporate
Finance (Schweiz) AG folgende Annahmen für die zukünftige Indexierung
der Vertragsmieten getroffen:
2006 2007 2008 nachhaltig
Basis LIK 1,00% 1,00% 1,00% 1,00%
Basis Hypothekarzins 2,50% 2,50% 1,50% 0,50%
Quelle: Sal. Oppenheim Real Estate