Geschäftsbericht - Intershop Holding AG

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78 Intershop-Gruppe Konzernrechnung Vertraulichkeit Abschliessend, unserer üblichen Geschäftspolitik entsprechend, weisen wir darauf hin, dass die vorliegende Bewertung lediglich für den oben genannten Zweck bestimmt ist. Es wird keine Haftung gegenüber Dritten übernommen. Wir versichern, das Gutachten parteilos erstellt zu haben. Zürich, 10. Februar 2006 Sal. Oppenheim jr. & Cie. Corporate Finance (Schweiz) AG Jan P. Eckert, Philipp Schelbert, Managing Director Senior Vice President dipl. Wirtschaftsprüfer dipl. Bauing. ETH Immobilienökonom ebs MRICS dipl. Betriebswissenschafter NDS ETH Beilage: Darstellung der Bewertungsmethode und -annahmen
Anhang: Darstellung der Bewertungsmethode und -annahmen Die nachfolgend dargestellte Bewertungsmethodik sowie die Aussagen zu Werttreiber und Annahmen gelten für den überwiegenden Teil der Bewertungen der Renditeliegenschaften der Intershop-Gruppe. Vorbehalten bleiben einzelne Bewertungen, bei welchen andere als die nachstehend aufgeführten Angaben in die Bewertung eingebracht wurden. Werttreiber bei Immobilienanlagen Netto- Einnahmen (Mietzins ./. NK ./. Leerstände) Liegenschaftsaufwand(BewirtschaftungsundInstandhaltungskosten) DCF-Werttreiber Cashflow-Rendite Wertänderungen Mietermarkt Veränderung der Marktmieten Quelle: Sal. Oppenheim jr. & Cie. Corporate Finance (Schweiz) AG Transaktionsmarkt Veränderung bezahlter Anfangsrenditen Diskontierungs-/ Die Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze werden objekt- Kapitalisierungszinssätze spezifisch nach Makro- und Mikrolage sowie nach Immobiliensegmenten differenziert. Der für die Wertermittlung verwendete Diskontierungszinssatz orientiert sich an der Verzinsung langfristiger, risikofreier Anlagen, wie beispielsweise einer 10-jährigen Bundesobligation, plus einem spezifischen Risikozuschlag, welcher nebst Nutzung, Lage und Grösse des Objektes auch die aktuelle Situation auf dem Transaktionsmarkt berücksichtigt. Dieser Risikozuschlag berücksichtigt somit das Marktrisiko und die damit verbundene höhere Illiquidität einer Immobilie gegenüber einer Bundesobligation. Der Spread zwischen einer Bundesanleihe und einer Immobilieninvestition wird von Sal. Oppenheim jr. & Cie. Corporate Finance (Schweiz) AG regelmässig anhand von Immobilientransaktionen verifiziert. Zurzeit liegt der Spread zwischen einer Bundesanleihe und einer Immobilieninvestition in vergleichbare Objekte in der Schweiz zwischen 200 und 600 Basispunkten. Auf Grund der gewählten Methodik werden Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssatz nur sehr vorsichtig und mit einer gewissen Trägheit 79
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Geschäftsbericht 2005
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Intershop Holding AG Die wichtigste
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Inhalt Intershop-Gruppe 36 Konsolid
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6 Übersichten Verwaltungsrat, Gesc
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8 Übersichten Geschäftsleitung Ch
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12 Die wichtigsten Kennzahlen im Ü
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Dank der unverändert tiefen Zinss
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Immobilienportfolio Am Bilanzsticht
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Entwicklungsprojekte An der Rüdige
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Laufende Verhandlungen über intere
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24 Konzernstruktur und Aktionariat
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Kapitalstruktur Das Aktienkapital b
Seite 29 und 30: wird vom Gesamtverwaltungsrat festg
Seite 31: nisse. Bei Bedarf wird die Revision
Seite 34 und 35: 32 Strategie und Anlagepolitik Stra
Seite 37 und 38: 36 Konsolidierte Bilanz 37 Konsolid
Seite 39 und 40: Konsolidierte Erfolgsrechnung (in C
Seite 41 und 42: Konsolidierte Mittelflussrechnung (
Seite 43 und 44: vorliegenden Abschluss mitberücksi
Seite 45 und 46: Die Gewinne und Verluste aus Liegen
Seite 47 und 48: die erwartete Nutzungsdauer, jedoch
Seite 49 und 50: mit Hilfe versicherungsmathematisch
Seite 51 und 52: Hypotheken mit kurzfristigen Zinsbi
Seite 53 und 54: 4 Liegenschaften (in CHF 1’000) 3
Seite 55 und 56: 6 Entwicklungsliegenschaften Ab- To
Seite 57 und 58: Vermietungs-/Verkaufsstand: Am Bila
Seite 59 und 60: 9 Darlehen und Hypotheken (in CHF 1
Seite 61 und 62: deren Geltendmachung nicht wahrsche
Seite 63 und 64: Mietverträge für Wohnen werden in
Seite 65 und 66: 20 Abschreibungen Der Buchwert der
Seite 67 und 68: 25 Segmentinformationen/ Die Inters
Seite 69 und 70: 31 Unsicherheiten bei den Bei der E
Seite 71 und 72: Grundstücks- Vermietbare Flächen
Seite 79: höhere Illiquidität einer Immobil
Seite 83 und 84: Die vertraglich geregelten prozentu
Seite 87 und 88: 86 Bilanz 87 Erfolgsrechnung 88 Anh
Seite 89 und 90: Erfolgsrechnung (in CHF 1’000) An
Seite 91 und 92: 5 Allgemeine Reserven (in CHF 1’0
Seite 95 und 96: 94 Wichtigste Tochtergesellschaften
Seite 97 und 98: Einbezahltes Konsolidierungs- Eigen
Seite 99 und 100: Ausschüttungsgrad 7) % 89,1 58,1 5
Seite 101 und 102: Reinerfolg Mio. CHF 32,9 14,6 30,6
Seite 103 und 104: Marktwert Der Marktwert (Fair Value
Seite 105 und 106: 43. ordentliche Generalversammlung
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