Geschäftsbericht - Intershop Holding AG

Hypotheken mit kurzfristigen Zinsbindungen können auch Zinsabsicherungsgeschäfte
eingesetzt werden.
Steigende Zinsen können auch einen negativen Einfluss auf den Marktwert
(Fair Value) der Liegenschaften haben, da die Diskontierungsund
Kapitalisierungszinssätze eine gewisse Korrelation mit dem Zinssatz
für langfristige, risikofreie Anlagen aufweisen. Da der grösste
Teil der Mietverträge der Intershop indexiert sind oder in Abhängigkeit
von den Umsätzen stehen (Umsatzmieten), sollte sich bei Inflation
der Wert der Liegenschaft, trotz höheren Diskontierungszinssätzen,
über eine längere Zeit wieder angleichen.
Entwicklungsrisiko Die Entwicklung von grösseren Um- und Neubauten beinhalten ebenfalls
verschiedene Risiken. So bestehen Unsicherheiten bezüglich der Vermietbarkeit,
der Einhaltung der geplanten Kosten, aber auch bezüglich
Bewilligungen und Auflagen. Intershop beginnt deshalb mit solchen
Projekten erst, wenn ein angemessener Vermietungsstand bereits erreicht
ist oder entsprechende Zusagen vorliegen. Davon ausgenommen
sind lediglich Wohnungsbauten, da sowohl der Verkauf wie auch die
Vermietung in diesem frühen Stadium nur schwer möglich sind. Um das
Kostenrisiko zu minimieren, wird in der Regel ein Totalunternehmervertrag
mit Kostendachgarantie unterzeichnet. Beim Erwerb von grossen
Entwicklungsprojekten wird ferner nach Möglichkeit ein Vorbehalt
im Kaufvertrag aufgenommen, dass der Kauf rückabgewickelt werden
kann, sofern notwendige Bewilligungen nicht oder nur zu unzumutbaren
Bedingungen erteilt werden.
Altlastenrisiko Bei Akquisitionen besteht ein Risiko, dass die zu erwerbenden Objekte
mit Altlasten belastet sind. Intershop veranlasst deshalb bei Vorliegen
von Verdachtsmomenten eine umfassende Altlastenuntersuchung.
Sofern sich daraus ein Risiko ergibt, wird dieses von Fachleuten
quantifiziert und entweder vom Kaufpreis in Abzug gebracht oder
muss, sofern die Gegenpartei über die notwendige Solvenz verfügt,
durch diese garantiert werden.
Währungsrisiko Intershop verkaufte am Jahresende das letzte Einkaufszentrum in den
USA. Bis zur Rückführung aller liquiden Mittel und der Liquidation der
verbliebenen Gesellschaften in den USA besteht ein Währungsrisiko
gegenüber dem USD.
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