«Günstiger» Mietwohnungsbau ist möglich - Fahrländer Partner

«Günstiges» Projekt
- Unter der Annahme, dass die Baute innerhalb von zwei Jahren fertiggestellt wird und dass ein identischer
Landwert als Grundlage dient wie beim «gängigen» Objekt, resultiert ein Marktwert von CHF
49‘954‘000.
- Dabei werden die Mieten derart festgelegt, dass im Gesamtsystem der identische Landwert resultiert
wie beim «gängigen» Objekt:
Notwendige Netto- und Bruttomieten im «günstigen» Projekt in Zürich-Altstetten
m 2 HNF Exkl. Nebenkosten
In CHF / Monat
Nebenkosten
In CHF / Monat
Inkl. Nebenkosten
In CHF / Monat
2.5 Zimmerwohnung 56.2 1‘352 - 1‘421 191 1‘543 - 1‘612
3.5 Zimmerwohnung 59.6 1‘374 194 1‘567
3.5 Zimmerwohnung 69.7 1‘606 219 1‘825
4.5 Zimmerwohnung 84.4 1‘737 - 1‘919 236 1‘973 - 2‘156
Anmerkung: Aufgrund unterschiedlicher Mikrolagen je nach Lage der Wohnung im Projekt resultieren für die 2.5 und die 4.5
Zimmerwohnungen bei den Mietzinsen Bandbreiten.
Quelle: IMBAS Fahrländer Partner, Datenstand 31. Dezember 2011.
- Während beim «gängigen» Objekt eine mittlere Nettomarktmiete von CHF 317 pro m 2 und Jahr resultiert,
beläuft sich beim «günstigen» Projekt die notwendige mittlere Miete auf CHF 288 pro m 2 a, wobei
die Zahlen – in Abhängigkeit von der Spezifikation der Wohnungen – zwischen CHF 247 und 303 pro
m 2 a liegen.
- Da die Wohnungen im «günstigen» Projekt (4.5 Zimmerwohnung: 84.4m 2 ) deutlich geringere Flächen
aufweisen als im «gängigen» Objekt (117.5m 2 ), sind die Unterschiede bei den für die Mieter relevanten
Stückpreisen eklatant: Während eine 4.5 Zimmerwohnung im «gängigen» Objekt pro Monat CHF 2‘775
(exkl.) bzw. CHF 3‘010 (inkl. Nebenkosten) kostet, betragen die notwendigen Mieten im «günstigen»
Projekt – an der durchschnittlichen Mikrolage – pro Monat «nur» CHF 1‘737 (exkl.) bzw. CHF 1‘973
(inklusive Nebenkosten), was eine Differenz von rund 37% pro Einheit bedeutet.
- In der Minimalvariante verfügen die Mieter «nur» über den Laubengang sowie den Hof bzw. die
gemeinsam genutzten Flächen auf dem Flachdach. Würden an sämtliche Wohnungen Balkone
angebaut, erhöhten sich die Baukosten (inkl. MwSt.) gemäss Berechnungen von 2AP.CH um CHF
915‘000. Die notwendige Monatsmiete für die günstigere Variante der 4.5 Zimmerwohnungen würde
sich dann von CHF 1‘973 auf CHF 2‘006, also um CHF 33 pro Monat erhöhen.
- Der Einbau von raumhohen Fenstern würde gemäss den Berechnungen von 2AP.CH mit CHF 329‘000
zu Buche (inkl. MwSt.) schlagen, was die Miete für die 4.5 Zimmerwohnung um CHF 12 pro Monat auf
CHF 1‘985 erhöhen würde.
- Der Einbau von beiden zusätzlichen Qualitäten erhöhte demnach die Monatsmiete um CHF 45.