«Günstiger» Mietwohnungsbau ist möglich - Fahrländer Partner

3 Nutzermarkt
3.1 Einordnung im Gesamtmodell
Der Wohnungs-Nutzermarkt ist der Ausgangspunkt aller Betrachtungen in den relevanten Märkten, denn
falls keine grundsätzliche Nachfrage nach Wohnungen besteht, müssen solche nicht entwickelt werden und
Liegenschaften, für die keine Nachfrage besteht, haben gemäss der modernen Werttheorie auf dem
Transaktionsmarkt auch keinen oder sogar einen negativen Wert. 20
In einem funktionierenden Markt versuchen Anbieter, die Bedürfnisse und Möglichkeiten zu erkennen und
entsprechende Angebote bereitzustellen. Treffen Angebot und Nachfrage aufeinander, entsteht ein Marktpreis.
Dieser Mechanismus ist wohl allen Märkten gemeinsam, der Wohnungs-Nutzermarkt unterscheidet
sich aber aus drei Gründen deutlich von vielen anderen Märkten:
- Wohnen ist ein zentrales Grundbedürfnis eines jeden Menschen, das erfüllt werden muss.
- Die Nachfrage ist stark segmentiert (vgl. dazu Abschnitt 7).
- Der Markt weist eine starke räumliche Komponente auf.
Abbildung 5: Wohnungs-Nutzermarkt: Einordnung im Gesamtmodell
Quelle: Fahrländer Partner.
3.2 Nutzermarkt: Nachfrage
Bevölkerungsentwicklung
Leerstandziffern im Promillebereich, parlamentarische Vorstösse und Initiativen zur Bekämpfung der Wohnungsnot,
Zeitungsartikel und andere Pressebeiträge zur sogenannten «Seefeldisierung» und zu anderen
Synonymen für Gentrifizierung und den damit verbundenen Verdrängungsprozessen ansässiger Haushalte
zeigen die Aktualität des Themas «Wohnungsmarkt» und die Notwendigkeit eines gesellschaftlichen Diskurses.
Die Themen sind nicht neu, sondern erscheinen zyklisch wiederkehrend. Ende der 1980er Jahre fanden in
den grossen Städten der Schweiz Wohnungsnot-Demonstrationen statt. Mit der Rezession zu Beginn der
1990er Jahre und dem darauffolgenden gemächlichen Wachstumstempo der Schweizer Volkswirtschaft
sowie deren Umbau von der Industrie- zur Dienstleistungs- und Informationsgesellschaft wurden die
Probleme für viele Nachfragergruppen entschärft und verschwanden für mehr als ein Jahrzehnt praktisch
aus der öffentlichen und politischen Diskussion. 21
Obschon bestimmte Nachfragergruppen bezüglich Wohnsituation und -kosten ein chronisches Problem
haben, betreffen die Aspekte der Knappheit und der damit verbundenen Preis- bzw. Mietzinsanstiege in
gewissen Phasen grössere Bevölkerungsschichten und werden entsprechend stärker thematisiert. Einfluss
auf die Wohnungsmärkte haben zudem langfristige, gesellschaftliche Trends.
Eine Verstetigung der Entwicklungen – insbesondere der Wohnungsnachfrage – wäre an sich erwünscht, ist
ausserhalb eines technokratisch-planwirtschaftlichen Systems aber wohl kein realistisches Szenario. So ist
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Aufgrund von Steuern, Gebühren und Versicherungen sowie allfälligen Rückbaukosten haben Immobilien bei kompletter Abwesenheit
einer Nachfrage einen negativen Wert.
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Vgl. z.B. Fahrländer und Matter 2011.
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