«Günstiger» Mietwohnungsbau ist möglich - Fahrländer Partner

7 «Günstige» Nachfrage
7.1 Aspekte der Nachfrageebene
Bei der Betrachtung der Nachfrageebene steht der Haushalt im Mittelpunkt, insbesondere die Kriterien, die
bei der Suche nach neuem Wohnraum von Bedeutung sind. Bei der Analyse der Nachfrage nach «günstigen»
Wohnungen spielen der Raum generell, die Art der Wohnung, das Wohnumfeld und die Höhe der
Miete die grösste Rolle.
7.2 Räumliche Relevanz des Themas «günstig» Wohnen
Die drei zentralen Eigenschaften einer Immobilie sind «Lage, Lage und Lage». Dieses Bonmot hat seine
Gültigkeit, denn an peripheren Lagen ist der Landpreis gering. Wesentlicher Faktor für die Mietpreisbestimmung
sind hier die Erstellungskosten der Baute. Das Verhältnis der Preise zwischen den günstigsten und
den teuersten Lagen in der Schweiz liegt – für ansonsten identische Immobilien – bei rund 1:6, wobei die
Erstellungskosten der Baute mehr oder weniger unabhängig vom Raum sind. Bezogen auf die Landpreise
liegt das Verhältnis im Bereich von 1:40. 43 Gemessen am Raum gibt es allerdings sehr viele Standorte mit
günstigen Mieten und nur sehr wenige Standorte mit sehr hohen Mieten. An diesen wenigen Standorten
wohnt allerdings ein Grossteil der mietenden Bevölkerung.
Abbildung 30: Nettomarktmieten typischer Neubau-Mietwohnungen
Anmerkung: Berechnungen für eine Mietwohnung mit 4.5 Zimmern (Kanton Genf: 5.5 Zimmer), 110m 2 HNF, Neubau, im 1.
Obergeschoss, durchschnittlich ausgebaut, durchschnittliche Lage in der Ortschaft/im Stadtquartier.
Quelle: IMBAS Fahrländer Partner, Datenstand: 30. September 2011; Kartengrundlage BFS Geostat / swisstopo.
Entscheidend für die Notwendigkeit von «günstigen» Wohnungskonzepten ist die Existenz einer Nachfrage
nach entsprechendem «günstigem» Wohnraum, d.h. die Existenz von Haushalten, die Probleme haben, die
Marktmieten zu bezahlen.
Zunächst gilt es, die nötige Fläche zu definieren. Dies wird anhand von 4.5-Zimmer-Mietwohnungen
evaluiert. Während üblicherweise verglichen wird, wie gross die Marktmiete für eine ansonsten identische
43 Bauland für Einfamilienhäuser ist in der Peripherie - sofern die Gemeinde nicht subventioniert - für rund CHF 140 pro m 2 zu kaufen,
während an den nachfragestärksten Standorten CHF 6‘000 pro m 2 gegenwärtig nicht die Ausnahme sind.
34