«Günstiger» Mietwohnungsbau ist möglich - Fahrländer Partner

Abbildung 20: Regionale Entwicklung der Preise von Eigentumswohnungen in CHF
1'300'000
1'200'000
1'100'000
1'000'000
900'000
800'000
700'000
600'000
500'000
400'000
300'000
200'000
100'000
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Anmerkung: 110m 2 HNF, Neubau, Lage im 1. OG, durchschnittlich ausgebaut, gute Mikrolage.
Quelle: Transaktionspreisindizes Fahrländer Partner. Datenstand: 31. Dezember 2011.
Belegungszyklen verknappen zusätzlich
Emotionale Gründe, Umzugskosten, das Mietrecht (vgl. voranstehende Abschnitte) und die Besteuerungspraxis36
führen dazu, dass es für viele Haushalte oftmals kostengünstiger ist, beispielsweise nach dem Auszug
der Kinder, in der nun sehr grossen Wohnung zu verbleiben, anstatt die Kosten und Mühen aufzuwenden,
in eine – womöglich teurere – kleinere Wohnung umzuziehen. Der Verbleib vieler Haushalte in (zu)
grossen Wohnungen verknappt Wohnraum zusätzlich und führt – wohl vorübergehend – zu einem
grösseren generellen Wohnflächenverbrauch. Es ist wahrscheinlich, dass dadurch die Gesamtnachfrage
nach grossen Wohnungen grösser erscheint, als sie tatsächlich ist.
3.4 Volatilität der Mieten und Preise beeinflussen Verdrängungseffekte
Kanton Zürich (68.8%)
Stadt Zürich (99.2%)
Pfannenstiel (83.4%)
Zimmerberg (87.4%)
Limmattal (60.6%)
Glatt‐/Furttal (58.7%)
Knonaueramt (61.9%)
Zürcher Oberland (49%)
Winterthur (49.6%)
Zürcher Unterland (46.7%)
Weinland (32.7%)
Sowohl im Zyklus mit den Phasen 1980-1990 (Anstieg) und 1990-1999 (Korrektur) als auch seit dem unteren
Wendepunkt 1999 weisen die Regionen sehr unterschiedliche Ausschläge der Preise auf: Während
diese in der Peripherie kaum auf die Zyklen reagieren, sind die Schwankungen in einigen «volatilen» Regionen
sehr gross. In einem Grossteil der Regionen reagieren die Preise moderat, d.h. in gewissen Phasen
steigen sie geringfügig, in anderen Phasen sinken sie nur wenig. Diese Entwicklungen können gut mit der
Veränderung der makroökonomischen Rahmenbedingungen erklärt werden. Daneben gibt es einige touristische
Zentren, deren Mieten und Preise sowie deren Entwicklung wenig bis nichts mit makroökonomischen
Zusammenhängen zu tun hat, sondern eher eine Funktion des Marketingerfolgs der Destinationen sind.
Wenn in Regionen mit einer volatilen Preisentwicklung ein erheblicher Nachfrageüberhang besteht und die
Mieten und Preise entsprechend steigen, können oder wollen einige der Wohnungssuchenden nicht mehr
mitbieten und müssen entsprechend an einem günstigeren Standort eine Wohnung suchen. Es kommt
tendenziell zu einer Verdrängung einkommensschwacher Haushalte vom Zentrum in die Peripherie.
36 Es ist unter Umständen möglich, bei Wohneigentum Räume «stillzulegen» und damit eine Reduktion des Eigenmietwerts zu erreichen.
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