«Günstiger» Mietwohnungsbau ist möglich - Fahrländer Partner

11 Modellierung der notwendigen
Mieten
11.1 Gesamtkonzept der Modellrechnungen
In der modernen Bewertungspraxis wird der Wert einer ertragsorientierten Immobilie mittels der Discounted
Cashflow-Methode (DCF) ermittelt. Der Wert der Immobilie entspricht dabei der Summe sämtlicher Erträge,
wobei drei Punkte zentral sind:
1. Sowohl die Mietzinseinnahmen und die Ertragsausfälle aufgrund von Leerständen als auch die gesamte
Kostenseite hängen stark vom definierten Produkt ab.
2. Berücksichtigt werden die Nettoerträge, das heisst die effektiven Nettomietzinseinnahmen abzüglich der
Kosten für Betrieb (BK), Unterhalt und Reparaturen (URE) sowie der Rückstellungen für grosszyklische
Instandsetzungen (IS).
3. Der so genannte Barwert eines identischen Ertrags ist grösser, wenn er heute anfällt, als wenn er erst in
einigen Jahren fällig ist. Entsprechend werden künftige Erträge mittels eines Zinssatzes auf den
Bewertungsstichtag diskontiert. 55
Sind die Erträge und Kosten – Erstellungskosten sowie Kosten im Betrieb nach der Fertigstellung – hinreichend
gut fundiert, liegt eine Einschätzung über die Verzinsung (Diskontierungssatz) vor und sind die
Zeitverhältnisse sowie die Verteilung der Erstellungskosten bis zur Fertigstellung bekannt, ist die
Berechnung des Werts des Projekts, zum Beispiel auf den Zeitpunkt der Baufreigabe, nur noch eine
mathematische Aufgabe.
Der resultierende Wert ist der Preis, den ein Investor maximal für das Land zu zahlen bereit ist. Im
kompetitiven Umfeld – also letztlich bei einer Auktion – erhält nun derjenige den Zuschlag für den Kauf, der
den höchsten Preis bietet. Da das «gängige» Objekt realisiert wurde, kann davon ausgegangen werden,
dass dieses Postulat erfüllt wurde.
Hätte ein Investor, der «günstige» Wohnungen erstellen will, an der Auktion ebenfalls ein Gebot abgegeben,
hätte er gleich viel für das Land bieten müssen. Da Landwert und Erstellungskosten sowie die Kosten
während des Betriebs bekannt sind und die Verzinsungsanforderung (Diskontierungssatz) vom «gängigen»
Objekt übernommen werden kann, kann der Investor nun ausrechnen, wie hoch seine Mietzinseinnahmen
sein müssen, damit die Rechnung aufgeht. Dieses Vorgehen entspricht dem Konzept der Kostenmiete, wie
es auch die gemeinnützigen Genossenschaften kennen.
Abbildung 59: Gesamtkonzept der Modellrechnungen
Quelle: Fahrländer Partner.
55 Bei der Zinseszinsrechnung lautet die Frage: Wie viel ist in zehn Jahren auf meinem Bankkonto, wenn ich heute 100 CHF anlege und
diese mit jährlich 1% verzinst werden (100 CHF * (1 + 1%) 10 = 110.46 CHF)? Bei der Diskontierung dagegen wird gefragt: Wie viel muss
ich heute auf mein Konto einzahlen, damit ich in zehn Jahren c.p. 110.46 CHF erhalte (110.46 CHF / (1 + 1%) 10 = 100 CHF)? Die
Diskontierung ist also die Umkehrung der Zinseszinsrechnung.
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