«Günstiger» Mietwohnungsbau ist möglich - Fahrländer Partner

5 Entwicklermarkt
5.1 Einordnung im Gesamtmodell
Der Entwicklermarkt führt letztlich zur Veränderung der Bestände auf dem Nutzer- und auf dem Transaktionsmarkt.
Wird eine Nachfrage vermutet, findet sich – insbesondere bei der aktuellen Marktlage –
Risikokapital, um in der entsprechenden Region Angebote zu entwickeln, mit denen die Nachfrage
befriedigt werden soll. Zentral ist dabei die Verfügbarkeit von Bauland.
Abbildung 28: Entwicklermarkt: Einordnung im Gesamtmodell
Quelle: Fahrländer Partner.
5.2 Entwicklermarkt: Nachfrage
Aufgrund der allgemein starken Nachfrage nach Wohnungen sowie der hohen Verfügbarkeit von Kapital
besteht auf dem Entwicklermarkt gegenwärtig eine sehr grosse Nachfrage nach geeigneten Grundstücken
zur Entwicklung neuer Wohnungen.
5.3 Entwicklermarkt: Angebot
In Zeiten starker Nachfrage und steigender Immobilienpreise steigen die Landwerte typischerweise überproportional,
denn bei konstanten oder nur geringfügig steigenden Baukosten schlägt sich praktisch die gesamte
Wertsteigerung im Bauland nieder. Steigt beispielsweise der Wert einer Liegenschaft um 20% und
betrug der Landanteil im ersten Jahr 30%, dann verändert sich der Landwert – bei konstanten Erstellungskosten
– um 66.67%, also um mehr als das Dreifache der Wertveränderung der Gesamtliegenschaft. Für
einen Landeigentümer ist es deshalb in Zeiten steigender Preise äusserst attraktiv, zuzuwarten und sein
Bauland nicht «zu früh» zu verkaufen.
Dazu kommt, dass ein Landeigentümer beim Verkauf seiner Parzelle zu Geld kommt, das er entsprechend
neu anlegen will. Im gegenwärtigen Finanzumfeld ist es äusserst schwierig, Anlagen zu finden, die bei
einem vertretbaren Risiko eine minimale Verzinsung abwerfen. Die Verzinsung des Bodens – durch die
Wertsteigerung – ist heute unter Berücksichtigung des Risikos deutlich lukrativer als die meisten (oder gar
alle) alternativen Anlagen.
Analysen im Kanton Waadt zeigen, dass die effektiv verfügbaren Bauzonenreserven massiv geringer sind,
als die theoretischen: Rund zwei Drittel der Bauzonenreserven werden «gehortet». 40 Hier liegt ein fundamentales
Problem des Marktes, denn auch wenn Bauland möglicherweise eingezont ist, ist dieses unter
Umständen nicht effektiv verfügbar.
40 Vgl. i Consulting (2011).
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