«Günstiger» Mietwohnungsbau ist möglich - Fahrländer Partner

2.3 Zielkonflikte
Die Komplexität der gesamten Thematik ist hoch und es bestehen Zielkonflikte in verschiedenen Bereichen,
wie folgendes Beispiel zeigt:
Ein Investor plant in Zürich einen Ersatzneubau anstelle einer Siedlung mit 80 Wohneinheiten. Die Siedlung
wurde in den 1940er Jahren erstellt und seither zwar laufend unterhalten, aber nie umfassend saniert. Die
Gebäudehüllen, bestehend aus einschaligem Mauerwerk, sind nicht isoliert, die Raumanordnung ist zwar
zweckmässig, wird aber vom Eigentümer nicht mehr als zeitgemäss empfunden. Vor dem Abriss der
Siedlung erhalten die 80 ansässigen Haushalte die Kündigung
Der Ersatzneubau umfasst 150 Wohneinheiten, die grosszügiger sind als die alten Wohnungen. Zudem wird
die Baute in einem hochwertigen ökologischen Standard erstellt. Anstelle von 80 finden nun bei identischem
Landverbrauch 150 Haushalte ein Heim, es werden also auch 70 Haushalte weniger in die Peripherie verdrängt.
Zudem wird der Forderung nach ökologischer Nachhaltigkeit Rechnung getragen. Diese beiden
Aspekte dürften als positiv und gesellschaftlich erwünscht zu werten sein.
Die Medaille hat aber auch ihre Kehrseite: Zunächst wird 80 Haushalten gekündigt, damit der Ersatzneubau
realisiert werden kann. Diese müssen eine neue Wohnung suchen, was in einem ausgetrockneten Markt
schwierig ist. Falls die Haushalte nicht zahlungskräftig oder aufgrund ihrer Präferenzen nicht bereit sind,
eine bestimmte Summe pro Monat für die Miete auszugeben, müssen sie in der Peripherie der Stadt oder
im Umland eine Wohnung suchen. Ein weiterer Effekt des Ersatzneubaus ist, dass anstelle der bisherigen
Miete der Altbauwohnungen von CHF 1‘500 pro Monat nach Fertigstellung eine Miete von CHF 3‘000
verlangt wird. Höhere Mieten sind aufgrund des zeitgemässen Standards der Wohnungen sowie der grösseren
Wohnflächen notwendig. Gleichzeitig lässt dies der Markt auch zu.
Während ein Teil der Nachfragenden die finanziellen Möglichkeiten hat, monatlich CHF 3‘000 für die
Wohnungsmiete einzusetzen, fehlt anderen Haushalten diese Möglichkeit; sie können sich nicht um eine
der neuen Wohnungen bewerben, sondern müssen anderweitig suchen.
Zusammenfassend hat die Investorenentscheidung verschiedenste Auswirkungen:
- Die Haushaltsdichte auf der gegebenen Parzelle wird von 80 auf 150 vergrössert, das Land wird «haushälterisch»
genutzt;
- Die «soziale Dichte» wird grösser;
- 80 günstige Altbauwohnungen werden vernichtet, 80 Haushalte – teilweise wohl auch solche mit
geringen Einkommen – müssen ein neues Heim suchen;
- 150 zeitgemässe Wohnungen werden geschaffen, 150 Haushalte finden ein neues Heim;
- 80 energie-ineffiziente Wohnungen werden durch 150 energie-effizientere Wohnungen ersetzt. 18
Dieses Beispiel ist exemplarisch für die gegenwärtige Situation in den drei Agglomerationen Genf, Lausanne
und Zürich sowie anderen nachfragestarken Standorten mit einem Nachfrageüberhang.
Obschon sich die Frage der Tragbarkeit für Haushalte mit geringen Einkommen seit je stellt, hat diese in
jüngerer Zeit wieder für einen grösseren Kreis von Haushalten an Bedeutung gewonnen. Die Gründe hierfür
sind vielfältig, zwei Hauptelemente können aber wie folgt umrissen werden:
- Erstens ist der Druck der Nachfrage insbesondere in den Grossagglomerationen massiv, während die
Möglichkeiten, das Angebot zu erweitern, begrenzt oder zumindest zeitlich verzögert sind. Die Folge
sind steigende Mieten bei Neuabschlüssen.
- Zweitens führt die gegenwärtige Situation an den Finanzmärkten dazu, dass Kapital in Fülle vorhanden
ist und die Eigner des Kapitals mehr oder weniger verzweifelt nach Anlagemöglichkeiten suchen. Obschon
jede Liegenschaft zu gegebener Zeit saniert werden muss, führt dies unter Anderem dazu, dass
Sanierungen vorgezogen oder dass an sich sanierungsfähige Bauten abgerissen und durch Neubauten
ersetzt werden. 19 Beides hat zur Folge, dass günstige Altbauwohnungen vom Markt verschwinden und
durch vergleichsweise teure sanierte bzw. neue Miet- oder Eigentumswohnungen ersetzt werden.
18
Daneben betrifft die Investorenentscheidung weitere Bereiche wie die Erträge und Leistungen der öffentlichen Hand etc.
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Im Rahmen von Sanierungen oder bei der Projektierung von Neubauten werden diese unter Umständen auch für andere - oftmals
höherschichtigere - Zielgruppen positioniert.
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