«Günstiger» Mietwohnungsbau ist möglich - Fahrländer Partner

9 «Günstige» Projektentwicklung
9.1 Ausgangslage
Die klassischen Ansätze zur Investitionskostenoptimierung, die bei der Erstellung von gängigen Wohnbauten
angewendet werden, sind bekannt und werden bereits bei vielen Projekten mehr oder weniger erfolgreich
umgesetzt. Versucht man, die Mietkosten von gängigen Wohnungen nur mittels effizienter Planung,
kostengünstiger Bauweise sowie geschickter Materialwahl zu senken, könnten die gewünschten Ziele des
Projektes «günstig» Wohnen kaum erreicht werden.
Grösseren Erfolg hingegen verspricht die Entwicklung von gleichzeitig effizient gestalteten und kostengünstig
erstellbaren, standardisierten Minimalwohnungen. Das Produkt muss auf ein Zielpublikum ausgerichtet
werden, welches im Vergleich zum Durchschnitt geringere finanzielle Mittel zur Verfügung hat bzw.
einzusetzen bereit ist und zugleich in Kauf nimmt, hinsichtlich Flächenverbrauch und Standards Zugeständnisse
zu machen. Damit unterscheiden sich die Minimalwohnungen deutlich von den heute neu
erstellten Mietwohnungen.
9.2 Methodisches Vorgehen
Aufgrund des gegebenen Studienrahmens muss sich die Untersuchung auf die Senkung der Initialinvestition
mittels Erhöhung der Flächeneffizienz und Vereinfachung der Wohnungsstandards beschränken.
Die gewählten konventionellen System- und Materialstandards vermögen zwar die Investitionskosten zu
senken, greifen jedoch unter dem Aspekt einer Life-Cycle-Betrachtung zu kurz.
Weitere konzeptionelle Optimierungsschritte diesbezüglich sind darum unabdingbar. Sehr früh sollte bei
jeder System- und Materialwahl kritisch hinterfragt werden, ob die Wirtschaftlichkeit durch die Berücksichtigung
der Lebensdauer, Wartungs-/ Unterhalts-/ Instandsetzungskosten sowie Energiekosten günstig beeinflusst
werden kann.
So könnten zum Beispiel Mehrinvestitionen seitens des Investors im Bereich Wärmeerzeugung/ Wärmedämmung
bei gleichbleibenden Gesamtmietkosten aus Mietersicht (höhere Nettomiete, dafür tiefere Nebenkosten)
ökologisch und ökonomisch sinnvolle Lösungen ermöglichen. Vor dem Hintergrund des hohen
Anlagedrucks für institutionelle Investoren müsste bei diesen eigentlich ein reges Interesse bestehen, mehr
Kapital bei gleichbleibender Rendite zu platzieren (Kapital anstelle von Energie). Ein weiteres Beispiel diesbezüglich
bietet die Material- respektive Systemwahl. So kann beispielsweise eine Wärmedämmung, die
eine Lebensdauer von 35 anstelle von 30 Jahren aufweist, gemäss Berechnungen von Halter Unternehmungen
25% höhere Anfangsinvestitionskosten aufweisen, ohne die Gesamtwirtschaftlichkeit negativ zu
beeinträchtigen.
Weitere positive Effekte im Bereich Termin-, Kosten- und Qualitätsmanagement können durch die frühzeitige
Integration von «digitalen Werkzeugen» in den Planungsprozess erzielt werden. Nach den Prinzipien
«Vereinfachen, Systematisieren und Integrieren» bieten spezialisierte Softwarelösungen die Möglichkeit, die
zunehmende Komplexität im Bauwesen zu reduzieren und vom gängigen Konfliktmanagement auf eine
Konfliktprävention hinzuarbeiten. Gerade Projekte mit hohem Standardisierungsgrad weisen dabei ein
grosses Potential auf. Mit der Umsetzung dieser gewerkeübergreifenden Entwurfsstrategie ist zukünftig von
einem weiteren, beträchtlichen Potential hinsichtlich Prozessoptimierung und Kostenreduktion auszugehen.
9.3 Interventionsebenen / Massnahmen zur Produktoptimierung
Generell stehen folgende Interventionsebenen für die Produktoptimierung zur Verfügung:
- Mengen (Reduktion/ Eliminierung);
- Standards (Vereinfachung/ Senkung);
- Effizienz (Standardisierung/ Technische Optimierung/ Systemwahl);
- Anreizsysteme.
Auf Basis dieser Interventionsebenen werden im Folgenden exemplarisch Planungsgrundsätze und
konkrete Massnahmen hergeleitet (vgl. dazu Anhang A II).
58