«Günstiger» Mietwohnungsbau ist möglich - Fahrländer Partner

10 «Gängiges» Objekt, «günstiges»
Projekt – Kennziffern
10.1 Das «gängige» Objekt
Grundlage der Modellierung bildet ein in der Stadt Zürich kürzlich erstelltes, privates Anlageobjekt mit 116
Mietwohnungen, die erfolgreich vermarktet werden konnten. Die grosszügig geschnittenen Einheiten fanden
bei den eher einkommensstarken Mietern grossen Anklang; sämtliche Wohnungen konnten innerhalb
kürzester Zeit vermietet werden. Eine unter dem Gebäude erstellte Tiefgarage bietet 60 Parkplätze.
Die Überbauung verfügt über ein zukunftsweisendes Energiekonzept: Die Wohnungen werden mittels Erdsonden
beheizt und verfügen über eine kontrollierte Komfortlüftung mittels dezentralen Lüftungskomponenten.
Das Projekt erfüllt den Minergie-Standard.
Für dieses Projekt sind sowohl die architektonischen und bautechnischen Daten als auch die (abgerechneten)
Erstellungskosten sowie die auf dem Markt erzielten Erträge bekannt.
Entsprechend konnte eine fundierte Bewertung des Objekts erstellt und daraus der innere Landwert der
Liegenschaft abgeleitet werden.
Tabelle 6: Allgemeine Eckwerte des «gängigen» Vergleichsobjekts
Grundstückfläche (m 2 ) 4'808
Gebäudegrundfläche (m 2 ) 3'582
Kubatur ober- und unterirdisch (m 3 SIA 416) 50'182
Geschossfläche ober- und unterirdisch (inkl. Attikageschoss) (m 2 SIA 416) 16'746
Geschossfläche oberirdisch (inkl. Attikageschoss) (m 2 SIA 416) 12‘365
Hauptnutzfläche (m 2 SIA 416) 9'386
Verhältnis HNF zu GF (ober- und unterirdisch) 56%
Verhältnis HNF zu GF (oberirdisch) 76%
Aussenwandfläche (m 2 ) 12'103
Dachfläche (m 2 )* 5'060
Wohnungen
1.5 Zimmer 8
2.5 Zimmer 48
3.5 Zimmer 37
4.5 Zimmer 16
Wohnateliers 7
Total Einheiten 116
Parkplätze (Tiefgarage) 60
*: Dachflächen über und unter Terrain inkl. Dachaufbauten Loggien.
Quelle: Halter, 2AP.CH.
10.2 Das «günstige» Projekt
Rahmenbedingungen für einen Vergleich
Als Alternative zum «gängigen» Objekt wird eine «günstige» Variante entworfen, die kein architektonisches
Projekt im eigentlichen Sinne darstellt. Entwickelt wurde ein neues Produkt, das auf ein Zielpublikum
ausgerichtet ist, das bereit, respektive gezwungen ist, hinsichtlich Flächenverbrauch und Standards
deutliche Zugeständnisse zu machen. Entstanden sind 135 standardisierte Wohnungen, die mit dem am Ort
effektiv realisierten Produkt hinsichtlich Raumangebot und Standard nicht mehr verglichen werden können.
Für die Studie werden folgende Rahmenbedingungen festgelegt:
Grundstück
Für das «günstige» Projekt werden die Einschränkungen und die Potentiale des Grundstücks und seiner
Lage übernommen: Grundstücksform und Orientierung, Baulinien und Grenzabstände, Umgebung (u.a.
Lärmemissionen der Strasse) und die bestehende Rampe einer Tiefgaragenzufahrt auf dem Grundstück.
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