«Günstiger» Mietwohnungsbau ist möglich - Fahrländer Partner

7.6 «Kontext-» und «Kontentfaktoren» bei der Konzeption von Wohnungen
Die Zwei-Faktoren-Motivationstheorie – ein Konzept aus der Arbeitspsychologie
In der Arbeitspsychologie geniesst die Zwei-Faktoren-Motivationstheorie von Herzberg einige Beachtung.
Herzberg klassiert die verschiedenen Faktoren der Arbeit – z.B. Arbeitsbedingungen, Entlohnung, Arbeitszeitflexibilität,
Vorschlagswesen, Anerkennung etc. – in sogenannte Kontextfaktoren und sogenannte
Kontentfaktoren:
Kontextfaktoren sind diejenigen Aspekte, bei denen ein gewisses Mass erfüllt sein muss, eine Übererfüllung
dieses Masses aber keine oder allenfalls kurzfristige positive Effekte auf die Arbeitszufriedenheit hat. Kontextfaktoren
haben die Pole «Unzufriedenheit» und «Nicht-Unzufriedenheit». Beispiele für Kontextfaktoren
sind:
- äussere Arbeitsbedingungen;
- Beziehungen zu den Arbeitskollegen;
- Beziehungen zu den Vorgesetzten;
- Firmenpolitik und Administration;
- Entlöhnung einschliesslich der Sozialleistungen;
- Krisensicherheit des Arbeitsplatzes.
Kontentfaktoren sind diejenigen Aspekte, bei denen ein Mindestmass erreicht werden muss, die Arbeitszufriedenheit
aber mit einer Übererfüllung nachhaltig steigt. Die Pole sind «Nicht-Zufriedenheit» und
«Zufriedenheit». Beispiele für Kontentfaktoren sind:
- Tätigkeit selbst;
- Möglichkeit, etwas zu leisten;
- Möglichkeit, sich weiterzuentwickeln;
- Möglichkeit, Verantwortung zu übernehmen;
- Aufstiegsmöglichkeiten;
- Anerkennung.
Abbildung 41: Schematische Darstellung der Zwei-Faktoren-Motivationstheorie
Quelle: Nach Herzberg (1966) in Steiger und Lippmann (2003, S. 137), adaptiert durch Fahrländer Partner.
Übertragung auf den Wohnungsmarkt
Bei der Konzeption von Wohnprojekten wird von ähnlichen Mechanismen ausgegangen. So ist zu erwarten,
dass beispielsweise ein Schlafzimmer gewisse Anforderungen erfüllen muss. Wenn es eine gewisse Grösse
überschreitet, dürfte die Wohnzufriedenheit nicht mehr weiter steigen. Da die Mehrfläche zudem einen Einfluss
auf den Mietzins hat, könnte eine deutliche Übererfüllung der Anforderung sogar kontraproduktiv sein.
Die Zimmergrösse kann insofern als Kontextfaktor betrachtet werden.
Hingegen könnten Aspekte wie Belichtung und Aussicht Kontentfaktoren sein, d.h. je besser die Belichtung
und je schöner die Aussicht, desto grösser ist die Wohnzufriedenheit, was sich in einer entsprechenden
Zahlungsbereitschaft niederschlagen kann. Ähnlich verhält es sich mit der Zentralität, die offensichtlich von
einer grossen Zahl von Haushalten – aber nicht von allen – geschätzt wird.
Letztlich kauft oder mietet ein Haushalt immer ein Gesamtpaket, das sich aus Eigenschaften der Makrolage,
der Mikrolage sowie des Objekts zusammensetzt. Dieses Gesamtpaket von Eigenschaften hat einen Preis,
der bei Wohneigentum in Form von Kapital, bei Mietwohnungen in Form von Miete bezahlt wird.
Haushalte haben offensichtlich unterschiedliche Präferenzen bezüglich der Eigenschaften und gewichten
diese demzufolge unterschiedlich. Dabei streben die statushöheren Haushalte nach Maximierung, während
bei den statustieferen Haushalten aufgrund von (Budget-)Restriktionen eine Optimierung erfolgt.
Zielgruppen für «günstige» Projekte sind Haushalte, die höhere Mieten nicht bezahlen können und
entsprechend – falls sie keine Altbauwohnung finden – bei der Wohnfläche und gegebenenfalls weiteren
Wohnungseigenschaften (z.B. Mikrolage, Ausbaustandard) Abstriche in Kauf nehmen, sowie Haushalte, die
zwar höhere Mieten bezahlen könnten, in ihren Budgetüberlegungen aber eine andere Präferenz haben.
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