«Günstiger» Mietwohnungsbau ist möglich - Fahrländer Partner

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Von diesem Marktwert werden wiederum die Erstellungskosten abgezogen, wobei erneut Annahmen zu
treffen sind:
1. Annahme betreffend Realisierungszeitraum und Fälligkeit der Erstellungskosten (35.01 Mio. CHF):
Realisierung innerhalb von 2 Jahren
Kostenanteil im 1. Jahr: 70%
2. Annahme betreffend Diskontierungssatz für die Erstellungskosten: 2.0%
- Der Barwert der Erstellungs- und weiteren Kosten gemäss Aufstellung im Abschnitt 10.4 beträgt CHF
41‘084‘000.
- Der Landwert beläuft sich damit auf CHF 15‘263‘000 bzw. CHF 3‘175 pro m 2 Grundstücksfläche.
Abbildung 61: Schematische Darstellung des Berechnungsvorgangs für das «gängige» Objekt
Anmerkung: Die roten Pfeile symbolisieren die Diskontierung auf den Bewertungszeitpunkt.
Quelle: Berechnungen Fahrländer Partner.
Ermittlung der notwendigen Mieten für das «günstige» Projekt
Der resultierende Landwert des «gängigen» Objekts wird nun als Grundlage für die Ermittlung der notwendigen
Mieten für das «günstige» Projekt verwendet.
Die Anlagekosten sind für das «günstige» Projekt somit bekannt. Werden wiederum Annahmen zur
Diskontierung – diese wird identisch angesetzt wie beim «gängigen» Objekt – getroffen, kann der Barwert,
also der auf heute diskontierte Wert der Anlagekosten berechnet werden. Dieser beläuft sich – exklusive
Land – auf CHF 34‘698‘000.
Mittels Benchmarks aus dem DCF-Modul von IMBAS können wiederum die Diskontierung sowie die Kostenblöcke
für BK, URE und IS ermittelt werden.
Gesucht wird nun die notwendige Nettomiete und zwar derart, dass der gegenwärtige Wert der Liegenschaft
den auf heute diskontierten Anlagekosten inklusive Landwert entspricht. Die Berechnung entspricht dabei
derjenigen in Abbildung 63 mit dem Unterschied, dass nicht der Landwert die gesuchte Grösse ist, sondern
dass dieser bekannt ist und die notwendigen Nettomietzinseinnahmen gesucht werden.
Abbildung 62: Ermittlung der notwendigen Mieten im «günstigen» Projekt
Quelle: Fahrländer Partner.