«Günstiger» Mietwohnungsbau ist möglich - Fahrländer Partner

Abbildung 18: Direkte Bruttorenditen von Eigentumswohnungen 33
Anmerkung: Berechnungen für eine Wohnung mit 4.5 Zimmern (Kanton Genf: 5.5 Zimmer), Neubau, im 1. Obergeschoss,
durchschnittlich ausgebaut, durchschnittliche Lage in der Ortschaft/im Stadtquartier.
Quelle: IMBAS Fahrländer Partner, Datenstand: 30. September 2011; Kartengrundlage BFS Geostat / swisstopo.
Sanierungen bzw. Abbruch/Neubau im Zuge von Lebenszyklen und Ökologiediskussion
Wichtige Treiber für Sanierungen und teilweise auch Abbruch und Neubau von Wohnimmobilien sind der
allgemeine Lebenszyklus von Bauten sowie die steigenden energetischen Anforderungen. Dabei wird unsanierter,
günstiger Wohnraum zu Gunsten von neuwertigem, teurem Wohnraum reduziert. Im Falle von Abbruch/Neubau
kann zudem oft beobachtet werden, dass verdichtet und damit mehr Wohnraum geschaffen
wird, dass aber gleichzeitig die neuen Mietwohnungen grösser und damit teurer sind.
Abkoppelung der Marktmieten von den Bestandesmieten und der Lohnentwicklung
Hat ein Mieter im Jahr 2000 einen Mietvertrag abgeschlossen und wohnt er seither in der gleichen Wohnung,
hat sich sein Mietzins bis ins Jahr 2011 aufgrund der Regulierungen im Mietrecht gemäss BFS um
19.9% bzw. gemäss Statistik Stadt Zürich um 17.7% erhöht. 34 Dabei ist zu beachten, dass die effektive Entwicklung
der Bestandesmieten geringer ist, denn in den Indizes ist pro Jahr auch ein gewisser Anteil von
neuen Abschlussmieten enthalten. Letztere sind im gleichen Zeitraum um 39.7% gestiegen. 35 Dieser Unterschied
rührt daher, dass die Bestandesmieten durch das Mietrecht reguliert sind, während bei Neuabschlüssen
eine ortsübliche Marktmiete festgelegt werden kann. Dabei ist die Frage der Ortsüblichkeit in der Praxis
– an den stark nachgefragten Standorten – allerdings wenig relevant, denn wer erst einmal eine Wohnung
gefunden hat, will keine Probleme mit seinem Vermieter. Anfechtungen von Anfangsmietzinsen sind in der
Praxis sehr selten.
Wie Abbildung 19 zeigt, sind die Bestandesmieten etwa gleichmässig mit den Nominallöhnen gestiegen, die
Marktmieten dagegen deutlich stärker.
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Division der Nettomietzinseinnahmen (Bruttoertrag des Eigentümers) dividiert durch den Marktwert. Dies ist die so genannte direkte
Rendite - ähnlich einer Dividende bei Aktien. Dazu kommt im Zeitverlauf die indirekte Rendite, die aufgrund der Wertveränderung
entsteht.
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Dabei ist die Wohnung um elf Jahre gealtert, denn es ist wenig wahrscheinlich, dass zwischenzeitlich Renovationen stattgefunden
haben.
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Zum Vergleich: Die allgemeine Teuerung - gemessen mit dem Landesindex der Konsumentenpreise - betrug in der gleichen Periode
9.2%.
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