«Günstiger» Mietwohnungsbau ist möglich - Fahrländer Partner

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44 Bei der Konzeption «günstiger» Wohnungen an grosszentralen Lagen gilt es, Qualitäten der Mikrolage sowie des Objekts im Hinblick auf die Budgetrestriktionen zu reduzieren. Dies sollte derart erfolgen, dass die Kontextfaktoren erfüllt – aber nicht übererfüllt – werden, während die Kontentfaktoren variiert werden. Dabei sollten diejenigen Kontentfaktoren, die das geringste Gewicht in der Nutzenbetrachtung haben reduziert werden. Dies insbesondere dann, wenn sie eine grosse Wirkung auf die Miete haben (ungünstiges Nutzen-Miete-Verhältnis). Demgegenüber sollten nach Möglichkeit diejenigen Kontentfaktoren nahezu maximiert werden, die ein sehr gutes Nutzen-Miete-Verhältnis aufweisen. 7.7 «Günstige» Nachfrage: Zusammenfassung - Zielgruppen für «günstige» Projekte sind Haushalte, die höhere Mieten nicht bezahlen können sowie Haushalte, die zwar höhere Mieten bezahlen könnten, in ihren Budgetüberlegungen aber eine andere Präferenz haben. Es stellt sich die Frage, wie weit man die Präferenzen der einzelnen Haushalte bei «günstigen Wohnungen» beschneiden kann, so dass die Kontextfaktoren erfüllt sind, und die Kontentfaktoren von den Zielgruppen als möglichst hoch, die damit verbundenen Restriktionen (insbesondere monetäre) aber als möglichst gering eingeschätzt werden. Dabei ist zentral, dass die Wohnungen noch lebenswert bleiben und nicht ins «Billige» abrutschen. - Die Zielgruppen für «günstige» Wohnungen – teilweise auch in Abhängigkeit von der Lebensphase – sind überwiegend in den mittleren bis tieferen sozialen Schichten zu finden. - Je nachdem, wo die Grenze für «günstig» gesetzt wird, gibt es unterschiedlich grosse Regionen, die im Neubaubereich als «nicht günstig» bezeichnet werden müssen. In diesen Regionen – Genfersee, Bern, Basel, Zürich-Luzern, St. Gallen, Sottoceneri – lebt allerdings ein Grossteil der Bevölkerung. Abbildung 42: «Nicht günstige» Regionen (Neubaumieten) Quelle: IMBAS Fahrländer Partner, Datenstand: 30. September 2011; Kartengrundlage BFS Geostat / swisstopo. - Im Rahmen der vorliegenden Studie wird untersucht, ob «günstige» Wohnungen im kompetitiven Umfeld erstellt werden können. Dabei handelt es sich um die Konzeption von Wohnhäusern und Siedlungen in der Grössenordnung von 50 bis 150 Wohnungen. Falls solche Projekte in «gentrifizierten» Quartieren realisiert werden, dürften sie einer Segregation eher entgegenwirken. Aus der Diskussion um Segregation, Ghettobildung und Diskriminierung kann abgeleitet werden, dass Projekte mit «günstigen» Wohnungen problematisch sein könnten, wenn diese sehr gross angelegt werden. Dies insbesondere dann, wenn sie gleichzeitig am Siedlungsrand oder als eigenes, vom übrigen Siedlungsgebiet getrenntes Quartier erstellt würden. - In den «nicht günstigen» Regionen der Schweiz gehören gut 1 Mio. Haushalte zur Zielgruppe von «günstigen» Wohnungen. An den grosszentralen Lagen des Zielgebiets sind dies gut 45 Prozent aller Haushalte. Dies bedeutet allerdings nicht, dass gegenwärtig 1 Mio. Haushalte ein Problem bezüglich Wohnraumversorgung haben, denn ein grosser Teil dieser Haushalte profitiert von einer günstigen Bestandesmiete, wohnt in einer Genossenschaft oder ist Wohneigentümer. - «Günstige» Wohnungen sollten an Orten gebaut werden, wo die Zielgruppen bereits heute leben bzw. eine Zusatznachfrage ausüben.
45 - Bei der Konzeption «günstiger» Wohnungen an grosszentralen Lagen gilt es, Eigenschaften der Mikrolage sowie des Objekts an die Budgetrestriktionen anzupassen. Dabei müssen die Kontextfaktoren erfüllt – aber nicht übererfüllt – werden. Diejenigen Kontentfaktoren, die ein geringes Gewicht in der Nutzenbetrachtung haben, könnten zuerst reduziert werden. Dies insbesondere dann, wenn sie eine grosse Wirkung auf die Miete haben (ungünstiges Nutzen-Miete-Verhältnis). Demgegenüber sollten nach Möglichkeit diejenigen Kontentfaktoren nahezu maximiert werden, die ein sehr gutes Nutzen- Miete-Verhältnis aufweisen.
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