«Günstiger» Mietwohnungsbau ist möglich - Fahrländer Partner

71
Die Lösung wird mittels einer automatisierten Iteration gesucht, indem die Nettomiete pro m 2 und Jahr in
kleinen Schritten verändert wird, bis die Differenz zwischen Marktwert der Liegenschaft per heute sowie den
Anlagekosten per heute Null ist. Dabei werden die Qualitätsunterschiede der Wohnungen mittels der
Koeffizienten der hedonischen Modelle von Fahrländer Partner berücksichtigt.
Tabelle 13: Notwendige Netto- und Bruttomieten im «günstigen» Projekt in Zürich-Altstetten
m 2 HNF Exkl. Nebenkosten
In CHF / Monat
Nebenkosten
In CHF / Monat
Inkl. Nebenkosten
In CHF / Monat
2.5-Zimmerwohnung 56.2 1‘352 - 1‘421 191 1‘543 - 1‘612
3.5-Zimmerwohnung 59.6 1‘374 194 1‘567
3.5-Zimmerwohnung 69.7 1‘606 219 1‘825
4.5-Zimmerwohnung 84.4 1‘737 - 1‘919 236 1‘973 - 2‘156
Anmerkung: Aufgrund unterschiedlicher Mikrolagen je nach Lage der Wohnung im Projekt resultieren für die 2.5 und die 4.5
Zimmerwohnungen bei den Mietzinsen Bandbreiten.
Quelle: IMBAS Fahrländer Partner, Datenstand 31. Dezember 2011.
Während beim «gängigen» Objekt eine mittlere Nettomarktmiete von CHF 317 pro m 2 und Jahr resultiert,
beläuft sich beim «günstigen» Projekt die notwendige mittlere Miete auf CHF 288 pro m 2 a, wobei die
Zahlen – in Abhängigkeit von der Spezifikation der Wohnungen – zwischen CHF 247 und 303 pro m 2 a
liegen.
Da die Wohnungen im «günstigen» Projekt (4.5-Zimmerwohnung: 84.4m 2 ) gleichzeitig deutlich geringere
Flächen aufweisen als im «gängigen» Objekt (117.5m 2 ), sind die Unterschiede bei den – für die Mieter
relevanten – Stückpreisen eklatant: Während eine 4.5-Zimmerwohnung im «gängigen» Objekt pro Monat
CHF 2‘775 (exklusive) bzw. CHF 3‘010 (inklusive Nebenkosten) kostet, belaufen sich die notwendigen
Mieten im «günstigen» Projekt – an der durchschnittlichen Mikrolage – «nur» auf CHF 1‘737 (exklusive)
bzw. CHF 1‘973 (inklusive Nebenkosten) pro Monat, was eine Differenz von rund -37% pro Einheit
bedeutet.
Gemäss diesen Modellrechnungen dürfte es möglich sein, auch in einem kompetitiven Umfeld in der Stadt
Zürich standardisierte Neubauwohnungen mit 4.5 Zimmern und einer HNF von 84.4 m 2 für weniger als
CHF 2‘000 pro Monat (inklusive Nebenkosten) anzubieten. Dies entspricht für eine vierköpfige Familie
rund CHF 500 pro Person.
«Günstiges» Projekt mit zusätzlichen Qualitäten
Im vorangehenden Abschnitt wird die notwendige Miete beim «günstigen» Projekt auf der Basis der Minimalvariante
hinsichtlich der Wohnungsqualität berechnet. In der Berechnung der Erstellungskosten werden
Zusatzkosten für zusätzliche Qualitäten, namentlich Balkon für jede Wohnung sowie raumhohe Fenster,
ausgewiesen. Da diese Qualitäten Kosten verursachen, erhöhen sich dadurch die notwendigen Mieten.
Diese Kosten werden nun in das Bewertungsmodell eingesetzt und der sich daraus ergebende Effekt auf
die notwendige Miete berechnet.
Balkone
In der Minimalvariante verfügen die Mieter «nur» über den Laubengang sowie den Hof bzw. die gemeinsam
genutzten Flächen auf dem Flachdach. Würden an sämtliche Wohnungen Balkone angebaut, erhöhten
sich die Baukosten – inkl. MwSt. – gemäss Berechnungen von 2AP.CH um CHF 915‘000. Die
notwendige Monatsmiete für die günstigere Variante der 4.5-Zimmerwohnungen würde sich dabei von
CHF 1‘973 auf CHF 2‘006, also um CHF 33 pro Monat erhöhen.
Raumhohe Fenster
Der Einbau von raumhohen Fenstern würde gemäss den Berechnungen von 2AP.CH mit CHF 329‘000
(inkl. MwSt.) zu Buche schlagen, was die Miete für die 4.5-Zimmerwohnung um CHF 12 auf CHF 1‘985
pro Monat erhöhte.
Balkone und raumhohe Fenster
Der Einbau von beiden zusätzlichen Qualitäten würde demnach die Monatsmiete um CHF 45 erhöhen.