«Günstiger» Mietwohnungsbau ist möglich - Fahrländer Partner

«Günstige» Konzeption
- In den Wohnungsbeständen und teilweise auch bei Neubauten gibt es viele Beispiele für Wohnungen,
die nicht dem heute «gängigen» Wohnungsneubau entsprechen, aber dennoch auf eine Nachfrage
stossen und entsprechend vom Markt absorbiert werden. Da solche Wohnungen im Zuge von Sanierungen
bzw. Ersatzneubauten verschwinden, entsteht eine Lücke zwischen der Nachfrage nach solchen
Wohnungen und dem Angebot. Diese kann durch «günstige» Projekte geschlossen werden.
- Analysen der Flächenverteilung bei Alt- und Neubauten zeigen, dass die Wohnflächen heutiger Neubauwohnungen
grösser sind, als diejenigen von Altbauten. Dies wirkt sich entsprechend auf die Miete
aus.
- Auf der Basis von Studien von Altbauobjekten können neue und zeitgemässe Grundrisse erstellt werden,
die entsprechend optimiert und effizient in einem Gebäudekörper angeordnet werden können.
- Aus architektonischer und bautechnischer Sicht ist es evident, dass gerade in Zeiten hohen Kostenbewusstseins
- Flächeneffizienz, d.h. der Anteil vermietbarer Fläche an der gesamten Fläche,
- Ausrüstung und Materialisierung,
- Nutzung von Skaleneffekten durch Standardisierung von Bauteilen und der Projektgrösse sowie
- Berücksichtigung der Lebenszykluskosten von Bauteilen
Vergünstigungen bei der notwendigen Miete ermöglichen.
- Eine signifikante Senkung der Gesamtmietkosten ist nur mittels konsequenter Ausrichtung des Produktes
auf die Zielgruppe, einer stringenten Projektentwicklung /-steuerung sowie transparenter Regelung
der Zusammenarbeit der in das Projekt Involvierten erreichbar.
- Der grösste «Hebel» zur Reduktion der Bruttomonatsmiete ist aber die Fläche pro Wohnung. Bei einem
gegebenen Wohnbudget wird Zentralität primär durch eine Reduktion der Wohnfläche «erkauft».
Umsetzung & Modellierung
- Ausgangspunkt der Modellierung – das «gängige» Objekt – ist ein kürzlich in der Stadt Zürich erstelltes,
privates Anlageobjekt mit 116 Mietwohnungen sowie 60 Parkplätzen in einer Tiefgarage, die erfolgreich
vermarktet werden konnten. Die Wohnungen werden mittels Erdsonden beheizt und verfügen über eine
kontrollierte Komfortlüftung mittels dezentralen Lüftungskomponenten. Das Projekt erfüllt den Minergie-
Standard.
- Als Alternative zum «gängigen» Objekt wird eine «günstige» Variante entworfen, die kein architektonisches
Projekt im eigentlichen Sinne darstellt. Entwickelt wird damit ein neues Produkt, das auf ein Zielpublikum
ausgerichtet ist, das bereit, respektive gezwungen ist, hinsichtlich Flächenverbrauch und
Standards deutliche Zugeständnisse zu machen. Geplant sind 135 standardisierte Wohnungen, die mit
dem am Ort effektiv realisierten Produkt hinsichtlich Raumangebot und Standard nicht mehr verglichen
werden können.
- Folgende Prämissen liegen der Studie zugrunde:
- Für das «günstige» Projekt werden die Einschränkungen und die Potentiale des Grundstücks und
seiner Lage übernommen: Grundstücksform und Orientierung, Baulinien und Grenzabstände, Umgebung
(u.a. Lärmemissionen der Strasse) und die bestehende Rampe einer Tiefgaragenzufahrt auf dem
Grundstück.
- Die Studie hat als Ziel, die zeitgenössischen Standards des Wohnens in der Schweiz zu hinterfragen,
dies jedoch unter Berücksichtigung der vom Gesetz festgelegten Vorschriften in Sachen Feuerschutz,
Energie und Hindernisfreie Bauten. Nicht gesetzlich verbindliche oder sehr regional-spezifische
Vorgaben werden von der Studie bewusst nicht oder nur teilweise berücksichtigt.
- Vom «gängigen» Objekt übernimmt das Projekt «günstig Wohnen» als Richtwert ausschliesslich die
Geschossfläche aller bewohnbaren Räume unter Einschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen,
inkl. derjenigen des Dachgeschosses.
- Durch das Gleichsetzen der Nutzflächen – die letztlich die Erträge generieren – soll der Vergleich der
beiden Projekte im kompetitiven Umfeld ermöglicht werden.
- Effizientere Umsetzungen – z.B. durch einfachere Kubaturen etc. – sollen sich über geringere Erstellungskosten
auf die Mieten auswirken können.