«Günstiger» Mietwohnungsbau ist möglich - Fahrländer Partner
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11.3 Alternative Modellierungen für unterschiedliche Zentralitätsgrade<br />
Modellierung für Zürich-Wiedikon<br />
Wie bereits in den ersten Abschnitten dieser Studie gezeigt, besteht ein starkes Gefälle der Marktmieten<br />
zwischen Zentrum und Peripherie bzw. zwischen attraktiven und weniger attraktiven Lagen. Unter der<br />
Annahme, dass das hier untersuchte Grundstück in Zürich-Wiedikon und nicht in Zürich-Altstetten liegt,<br />
kann die Modellrechnung erneut durchgeführt werden.<br />
Dabei werden zunächst die Marktmieten für das «gängige» Objekt geschätzt. Während die mittlere Nettomarktmiete<br />
in Zürich-Altstetten bei 317 CHF pro m 2 a liegt, ergibt sich in Zürich-Wiedikon c.p. ein Wert von<br />
360 CHF pro m 2 a. Unter der Annahme, dass die Kosten in Zürich-Wiedikon identisch sind, die risikogerechte<br />
Diskontierung aber bei 4.0% liegt (statt 4.1% in Zürich-Altstetten), beträgt der Landwert 25.838 Mio.<br />
CHF bzw. 5‘374 CHF pro m 2 .<br />
In Analogie zum Vorgehen in Zürich-Altstetten wird nun für Zürich-Wiedikon wiederum die notwendige Miete<br />
berechnet.<br />
Tabelle 14: Notwendige Netto- und Bruttomieten im «günstigen» Projekt in Zürich-Wiedikon<br />
m 2 HNF Exkl. Nebenkosten<br />
In CHF / Monat<br />
Nebenkosten<br />
In CHF / Monat<br />
72<br />
Inkl. Nebenkosten<br />
In CHF / Monat<br />
2.5-Zimmerwohnung 56.2 1‘561 - 1‘641 193 1‘755 - 1‘835<br />
3.5-Zimmerwohnung 59.6 1‘588 194 1‘782<br />
3.5-Zimmerwohnung 69.7 1‘857 219 2‘076<br />
4.5-Zimmerwohnung<br />
Quelle: Berechnungen <strong>Fahrländer</strong> <strong>Partner</strong>.<br />
84.4 2‘008 - 2‘220 235 2‘243 - 2‘454<br />
Gegenüber Zürich-Altstetten liegt die notwendige Miete (inklusive Nebenkosten) der 4.5-Zimmerwohnung<br />
in Zürich-Wiedikon c.p. um rund 13.7% höher.<br />
Hingegen gilt auch für Zürich-Wiedikon, dass die Mieten des «günstigen» Projekts (CHF 2'008 pro Monat)<br />
mit -36.4% deutlich geringer sind als die des «gängigen» Objekts (CHF 3'160 pro Monat).<br />
Modellierung für Zürich-Seefeld<br />
Noch einmal deutlich attraktiver <strong>ist</strong> das Zürcher Seefeld. Hier beläuft sich die mittlere Nettomarktmiete auf<br />
479 CHF pro m 2 a, was c.p. einen Landwert von 11‘134 CHF pro m 2 ergibt.<br />
Tabelle 15: Notwendige Netto- und Bruttomieten im «günstigen» Projekt in Zürich-Seefeld<br />
m 2 HNF Exkl. Nebenkosten<br />
In CHF / Monat<br />
Nebenkosten<br />
In CHF / Monat<br />
Inkl. Nebenkosten<br />
In CHF / Monat<br />
2.5-Zimmerwohnung 56.2 2‘156 - 2‘267 193 2‘349 - 2‘460<br />
3.5-Zimmerwohnung 59.6 2‘191 194 2‘385<br />
3.5-Zimmerwohnung 69.7 2‘561 219 2‘781<br />
4.5-Zimmerwohnung<br />
Quelle: Berechnungen <strong>Fahrländer</strong> <strong>Partner</strong>.<br />
84.4 2‘769 - 3‘061 235 3‘004 - 3‘295<br />
Gegenüber Zürich-Altstetten liegt die notwendige Miete (inklusive Nebenkosten) in Zürich-Seefeld c.p. mit<br />
CHF 3‘004 pro Monat (inklusive Nebenkosten) um rund 52.2% höher, gegenüber Zürich-Wiedikon um<br />
33.9%.<br />
Modellierung für Dietikon<br />
Anstelle immer zentralerer Standorte kann auch ein weniger zentraler Standort – z.B. Dietikon – modelliert<br />
werden. Auch hier besteht ein namhafter Mietwohnungsmarkt, so dass die Erträge und die weiteren Annahmen<br />
fundiert werden können. Hier beläuft sich die mittlere Nettomarktmiete auf 293 CHF pro m 2 a, was<br />
einen Landwert von 1‘617 CHF pro m 2 ergibt. Der Landwert in Dietikon beträgt also knapp 15% des Landwerts<br />
im Zürcher Seefeld.<br />
Tabelle 16: Notwendige Netto- und Bruttomieten im «günstigen» Projekt in Dietikon<br />
m 2 HNF Exkl. Nebenkosten<br />
In CHF / Monat<br />
Nebenkosten<br />
In CHF / Monat<br />
Inkl. Nebenkosten<br />
In CHF / Monat<br />
2.5-Zimmerwohnung 56.2 1‘153 - 1‘212 193 1‘346 - 1‘405<br />
3.5-Zimmerwohnung 59.6 1‘175 194 1‘369<br />
3.5-Zimmerwohnung 69.7 1‘373 219 1‘593<br />
4.5-Zimmerwohnung<br />
Quelle: Berechnungen <strong>Fahrländer</strong> <strong>Partner</strong>.<br />
84.4 1‘638 - 1‘810 235 1‘873 - 2‘045
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