«Günstiger» Mietwohnungsbau ist möglich - Fahrländer Partner

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Bauordnung, Planungs- und Baugesetz, gesamt-schweizerische Richtlinien und Gesetze
Die Studie hat als Ziel, die zeitgenössischen Standards des Wohnens in der Schweiz zu hinterfragen, dies
jedoch auf der Grundlage der vom Gesetz festgelegten Vorschriften in Sachen Feuerschutz, Energie und
Hindernisfreie Bauten. Nicht gesetzlich verbindliche oder sehr regional-spezifische Vorgaben werden von
der Studie bewusst nicht oder nur teilweise berücksichtigt:
- Berücksichtigt werden die gesetzlichen Forderungen im Bereich Wärmedämmung und Schallschutzmassnahmen,
jedoch nicht die Forderungen des Labels Minergie.
- Berücksichtigt werden die Brandschutzrichtlinien der VKF (Fluchtwege, Anzahl der Treppenhäuser).
- Berücksichtigt wird die Norm SIA 500 für Hindernisfreie Bauten, gemäss Behindertengleichstellungsgesetz,
BehiG; jedoch mit einer Ausnahme (minimale Zimmergrösse).
- Ebenfalls weitgehend berücksichtigt werden die BO der Stadt Zürich und das PBG des Kantons Zürich
(Anzahl der Geschosse, Gebäudehöhe, AZ). Einzig bei der Berechnung der AZ wird abgewichen, da auf
das – im Kanton Zürich nicht zur AZ zählende – Attikageschoss verzichtet wird. 51 Um «gleich lange
Spiesse» zu haben, werden diese Flächen für die Vollgeschosse verwendet.
- Aus Vergleichsgründen mit dem «gängigen» Projekt wird die von der Stadt Zürich vorgeschriebene
Anzahl der Pflichtparkplätze und der Abstellräume berücksichtigt.
Vom «gängigen» Objekt übernommene Eckwerte
Vom «gängigen» Objekt übernimmt das Projekt «günstig Wohnen» als Richtwert ausschliesslich die
Geschossfläche aller bewohnbaren Räume unter Einschluss der dazugehörigen Erschliessungsflächen,
inkl. derjenigen des Dachgeschosses.
- Durch das Gleichsetzen der Nutzflächen – die letztlich die Erträge generieren – soll der Vergleich der
beiden Projekte im kompetitiven Umfeld ermöglicht werden.
- Effizientere Umsetzungen, z.B. durch einfachere Kubaturen etc., sollen sich über geringere
Erstellungskosten auf die Mieten auswirken können.
Abstriche beim Standard und bei der Kompensation
Für das Projekt «günstig Wohnen» werden bewusst Abstriche an der zu erreichenden Wohnqualität in Kauf
genommen, um eine maximale Einsparung auf Baukostenseite kalkulieren zu können:
- lichte Raumhöhe gemäss dem gesetzlichen Minimum (2.40 m);
- die Treppenhäuser liegen ausserhalb des beheizten Volumens und weisen Minimalmasse auf;
- Reduktion der Nebenräume auf das Notwendigste (Anzahl und Grösse Kellerräume gemäss den
gesetzlichen Anforderungen, keine Reduits in den Wohnungen, gemeinsame Waschküche auf dem
Flachdach);
- die Tiefgarage und die Kellerabteile sind nicht direkt angebunden, d.h. nicht durch die einzelnen
Treppenhäuser erschlossen;
- einfache, zweckmässige Ausstattung der Wohnungen mit Standard-Apparaturen, minimale
Küchenbudgets (ohne Geschirrspüler, jedoch mit Anschluss dafür), Minimierung der Einbauten, keine
Schiebetüren, keine Querverbindungen zwischen den Einzelzimmern;
- keine individuellen Balkone (Basisvariante), dafür Laubengänge mit einer Breite von 150 cm (Fluchtweg
mit Minimalbreite 120 cm, eine private Benutzung der Laubengänge als Balkonflächen ist nur durch
zusätzliche Erweiterungen möglich); grosses, begehbares Flachdach als Kompensation für den Verzicht
auf individuelle Balkone;
- geschlossener Innenhof als gemeinsamer Blickraum;
- Verzicht auf Zertifizierungen soweit gesetzlich zulässig (z.B. keine Minergie-Zertifizierung);
- Reduktion der gemeinschaftlich genutzten Aufenthalts- und Erschliessungsflächen; als Kompensation
grosse begehbare Terrassen auf dem Flachdach.
Als Option werden in den Modellierungen neben der Minimalvariante Balkone für alle Wohnungen sowie
raumhohe Fenster berücksichtigt. Die Effekte auf die Kosten und damit auf die notwendige Miete werden
entsprechend ausgewiesen. 52
51 Im Kanton Bern beispielsweise zählt das Attikageschoss zur AZ, so dass nach Berner Regeln auch diese Vorschrift eingehalten wäre.
52 Vgl. Kurzbaubeschrieb nach Elementkostengliederung im Anhang II.