Consorzio del Padule del Bientina Piano di Classifica degli immobili ...

Consorzio di Bonifica del Bientina Piano di Classifica Comprensori 12 e 13
cioè un determinato indice idraulico, e maggiore sarà il beneficio che avrà in seguito alle attività di
bonifica.
Bisogna però ammettere che la determinazione dei valori fondiari degli immobili presenti
all’interno del Comprensorio, seppur fatta per categorie omogenee, risulterebbe alquanto difficile ed
onerosa per la complessità delle variabili che dovrebbero essere prese in esame. Per ovviare a tale
problema ed avere, al tempo stesso, un risultato valido sotto il profilo dell’equità, è stato deciso di
utilizzare in sostituzione del valore degli immobili i redditi imponibili catastali ad esso assegnati. I
redditi sono infatti dati oggettivi che tengono conto dell’effetto dei fattori localizzativi anche a
parità di tipologia di immobile. Una tale scelta è supportata dalla teoria estimativa la quale afferma
che il valore di un bene è strettamente correlato con il flusso dei redditi che è in grado di erogare nel
tempo e che varia in relazione alle diverse opportunità create dall'evoluzione di fattori economici e
di altra natura.
Gli indici economici applicabili si riconducono quindi e sostanzialmente al reddito dominicale degli
immobili agricoli e alle rendite catastali degli immobili urbani che esprimono un valore già
perequato per destinazione, qualità e classe atto ad esprimere la diversa entità del valore fondiario o
del reddito di ciascun immobile.
Occorre naturalmente ricondursi al valore dei suoli e pertanto per gli immobili extra-agricoli si
adotterà la rendita catastale ridotta alla parte che attiene al suolo interessato dalla costruzione;
escludendo livelli di incidenza eccezionali, legati a particolari situazioni edilizie, si adotta un indice
di incidenza pari a 0.15. Questo dato è confermato dai dati dell’Osservatorio del Mercato
Immobiliare 2002 redatto dall’Agenzia del Territorio.
Pertanto l’indice economico per gli immobili agricoli vale:
Ie = RD
RD = reddito dominicale
Per gli immobili extra-agricoli:
Ie = RC x Iia
RC = rendita catastale
Iia = indice di incidenza dell’area sulla rendita (= 0.15)
Per alcune categorie di immobili (C,D, ed E) pur procedendo all'abbattimento dell'ottantacinque per
cento della rendita catastale, si possono ottenere dei valori anomali (tali sono quelli il cui indice di
beneficio supera la soglia di seimilacinquecento euro) rispetto agli altri immobili ricadenti nella
medesima zona. In tal caso, si procede ad eliminare detta anomalia con un ulteriore abbattimento
del novanta per cento della quota eccedente il valore di seimilacinquecento euro di indice di
beneficio.
8.5 Formule per il calcolo del beneficio
Sulla base dei dati precedentemente raccolti, chiamando Ii l’indice Idraulico e Ie l’indice
economico, si ottiene che il beneficio specifico bi del singolo immobile è dato dalla seguente
formula generale:
bi = Ii x Ie
che, nel caso degli immobili agricoli, diventa:
D.R.E.AM – Italia soc. coop pag 187 di 193