Verkenning Maatschappelijke Kosten en Baten - Sport Knowhow XL

en na de Spelen. 20 Dat zijn de kosten die gemaakt moeten
worden om de betreffende faciliteit te transformeren
naar zijn uiteindelijke vorm en waarin hij maximale
maatschappelijke waarde heeft. Denk bijvoorbeeld aan
het omvormen van het Olympisch Stadion naar een
voetbalstadion. De exploitatiewaarde (positief bij een
stadion of negatief zoals bij een zwemhal) van de nieuwe,
permanente voorzienig na de Spelen wordt vertaald naar
een (virtuele) verkoopwaarde na transformatie. Deze
(virtuele) verkoopwaarde wordt als opbrengst meegenomen
in de analyse tenzij sprake is van gederfde inkomsten uit
exploitatie elders.
Indien in een variant gebruik kan worden gemaakt van
bestaande faciliteiten worden alleen de kosten voor
extra voorzieningen en/of transformatie meegenomen.
Voor bestaande en/of tijdelijke faciliteiten geldt dat geen
verkoopwaarde meegenomen wordt in de financiële analyse.
Olympisch Dorp
Uitgangspunt is dat het Olympisch Dorp bestaat uit 3.000
woningen die na transformatie in 2031 en 2032 worden
verkocht. In elk van de varianten wordt aangenomen
dat die woningen niet additioneel zijn. In de financieeleconomische
analyse zijn de woningen gewaardeerd op
basis van benchmarkinformatie van vergelijkbare wijken21 en worden tegen deze ‘normale’ marktprijs meegenomen.
Daar staan de kosten van realisatie inclusief die van de
tijdelijke voorzieningen en de transformatie na de Spelen
tegenover; deze zijn aangeleverd door DHV.
In de VMKB worden per saldo per variant alleen de kosten
van de tijdelijke voorzieningen in het Olympisch Dorp en de
transformatiekosten nadien toegerekend aan de Spelen.
Het gaat hierbij volgens de ramingen van DHV gemiddeld
om 40% van de totale kosten voor het Olympisch Dorp.
Pers – en Mediacentrum
Indien gebruik gemaakt wordt van nieuwe gebouwen voor
de functie als Pers- en Mediacentrum zijn de volledige
kosten meegenomen in de analyse. Daarnaast zijn de
mogelijke verkoopopbrengsten na de Spelen in kaart
gebracht. Hierbij is de waarde van kantoorgebouwen
in proxygebieden berekend aan de hand van vigerende
huurprijzen per m2 . Een proxygebied is een gebied dat qua
20. De ramingen van DHV voor de Big Five bevatten de directe bouwkosten,
de indirecte bouwkosten (eenmalige kosten, algemene bouwplaatskosten,
uitvoeringskosten, algemene kosten en winst), een risico-opslag op de
bouwkosten, de vastgoedkosten (kosten voor verwerving, sloop, sanering en
locatie en doelgroep vergelijkbaar is met de locatie van het
Pers- en Mediacentrum.
Indien er in een variant sprake is van het gebruik van
een bestaand gebouw, worden alleen de meerkosten
(bijvoorbeeld voor de transformatie voor en na de
Spelen) meegenomen in de berekeningen. Voor de
Pers- en Mediacentra op bestaande locaties zijn geen
verkoopopbrengsten meegenomen in de analyse.
Overige sportfaciliteiten
Voor de overige wedstrijdfaciliteiten zijn vanuit het
OHS-traject geen nadere gegevens beschikbaar over
(additionele) kosten. In de VMKB wordt verondersteld dat
het vooral gaat om tijdelijke aanpassingen van bestaande
faciliteiten. De kosten hiervoor worden meegenomen in
het budget van het organiserend comité. Op basis van de
ervaringen met eerdere Spelen gaat het om ongeveer 260
miljoen euro. Dit is ongeveer 20% van de kosten voor de
investeringen die in duurste varianten van de Big Fivesportfaciliteiten
worden gedaan. In het achterliggende
rekenmodel is de mogelijkheid ingebouwd om op een later
moment een meer gedetailleerde raming van bijvoorbeeld
de transformatiekosten en (virtuele) verkoopwaardes
mee te nemen.
3.6.2 Transportinfrastructuur
Infrastructuurmaatregelen in het nulalternatief
worden verondersteld te zijn gerealiseerd. De daarmee
samenhangende investeringskosten zijn niet toegerekend
aan de Spelen. De investeringskosten van infrastructuur
speciaal gerealiseerd voor de Spelen, worden volledig
meegenomen. DHV heeft deze OS-specifieke projecten
geïdentificeerd en voorzien van een kostenraming.
Daarnaast zijn er projecten die weliswaar voorwaardelijk
geacht worden voor de Spelen, maar een breder belang
dienen. Dit noemen wij OS-structurele projecten. Veel van
deze projecten zijn op dit moment al in studie. De kosten en
baten van projecten die ook zonder de Spelen gerealiseerd
worden, mogen niet worden toegerekend aan de Spelen.
Die projecten maken onderdeel uit van het nulalternatief. Als
een project zonder de Spelen niet gerealiseerd wordt, moeten
kosten en baten wél worden toegerekend aan de Spelen.
de inbreng van publieke gronden), een risico-opslag op de vastgoedkosten, de
engineeringkosten en een opslag voor de scheefte.
21. Hierbij hebben we de woningprijzen in omliggende en/of vergelijkbare wijken op
basis van Funda-informatie geanalyseerd.
Rebel | Arup
37