Verkenning Maatschappelijke Kosten en Baten - Sport Knowhow XL

De voorbereiding en uitvoering van de Stadsspelen
(dorpslocatie Maashaven) vereist dat een aantal specifieke
infrastructuurmaatregelen wordt getroffen. Dit zijn
dezelfde als de maatregelen die getroffen moeten worden
om de Stadsspelen (dorpslocatie Stadshavens) te realiseren.
Daarom worden hier dezelfde cijfers gebruikt als in het
hoofdstuk over de Stadsspelen (dorpslocatie Stadshavens).
72 Rebel | Arup
Tabel 51: Kosten en baten OS-specifieke infrastructuur,
Rotterdam Stadsspelen (Drijvend Dorp)
Miljoen euro Worst case Base case Best case Timing
Investering
specifieke infrastructuur
-281 -281 -281
Baten van
infrastructurele
maatregelen
+PM +PM +PM
2022-2027
Tussensom
(nominaal,
prijspeil 2011)
-281 +PM -281 +PM -281 +PM
Het Olympisch Dorp bestaat enerzijds uit woningen die
na de Spelen verkocht worden, en anderzijds uit tijdelijke
voorzieningen. Op de plek van de tijdelijke voorzieningen
komt na de Spelen grond beschikbaar, ongeveer 20 ha. Deze
grond vertegenwoordigt een waarde. Om deze waarde in
te schatten, moeten aannamen worden gedaan over het te
realiseren bouwprogramma op de desbetreffende locaties.
Als we uitgaan van gemiddeld 75 woningen per ha, van
een gemiddelde oppervlakte van 120 m2 en, in het geval
van de Stadsspelen, van gemiddelde m2-prijzen van 2.500
euro, dan ontstaan potentiële opbrengsten van 450 miljoen
euro. Indien we er verder van uitgaan dat de grondwaarde
30% van de verkoopopbrengsten is, dan ontstaan mogelijk
opbrengsten ter hoogte van 135 miljoen euro. Deze nemen
we mee in de VMKB.
Tabel 52: Restwaarde grond Olympisch Dorp (Stadsspelen,
Drijvend Dorp)
Miljoen euro Worst case Base case Best case Timing
Restwaarde
grond Olympisch
Dorp (niet
verdisconteerd,
prijspeil 2011)
135 135 135 2029-2032
6.7.2 Kansen en risico’s
De grote kans die verbonden is met de variant Stadsspelen
(met een gedeeltelijk drijvend Dorp), is het geven van een
impuls aan de stedelijke ontwikkeling van Rotterdam Zuid.
De sportfaciliteiten zijn gebundeld in Stadionpark en er
wordt gebruik gemaakt van het gebied rond Ahoy. Het Dorp
ligt in de Maas, en het oostelijke gedeelte wordt verbonden
door een nieuwe HOV-verbinding. Een en ander kan een
stevig impuls geven aan de stedelijke ontwikkeling, ook aan
de tussenliggende wijken.
Een andere kans van deze variant in de versterkte
positionering van Rotterdam als sportstad, een
positionering waaraan de stad al enige tijd werkt (bijv. start
Tour de France 2010, WK turnen 2010, bid RyderCup 2018).
Het op afstand zetten van het Olympisch Dorp leidt ertoe,
dat de atleten op enige afstand van de sportfaciliteiten
gehuisvest worden. Dit kan de besluitvorming van het
IOC negatief beïnvloeden. Aan de andere kant is het
drijvend dorp wel een innovatie, die niet eerder bij de
Olympische Spelen is toegepast. Hierdoor kan de variant
juist aantrekkelijk zijn voor het IOC. En in (het presenteren
van) deze innovatie liggen uiteraard ook kansen voor de
Nederlandse economie.
Een risico betreft verder de afzetbaarheid van de drijvende
woningen. Deze woningen worden niet per definitie
toegevoegd aan de Rotterdamse woningmarkt – ze kunnen
over het land verspreid worden en daarmee op verschillende
plaatsen in de markt gezet worden. Hierdoor is de markt
voor drijvende woningen potentieel groter dan voor een
“normale” gebiedsontwikkeling. Aan de andere kant is het
op dit moment nog een relatief jonge markt. Het is moeilijk
in te schatten hoeveel animo er rond 2030 is voor het leven
in drijvende woningen. Om dit risico te mitigeren, kan
deze variant in het vervolg nog geoptimaliseerd worden,
bijvoorbeeld door het aantal “drijvende woningen” ten
opzichte van het aantal “normale woningen” te variëren.
De variant Rotterdam Stadshavens is in hoge mate
afhankelijk van de realisatie van de voorwaardelijk geachte
OS-structurele infrastructurele maatregelen. Dit is een risico.
6.7.3 Resultaten
De volgende tabel vat de integrale VMKB voor de variant
Rotterdam Stadsspelen met een gedeeltelijk drijvend
Olympisch Dorp samen.