Verkenning Maatschappelijke Kosten en Baten - Sport Knowhow XL

70 Rebel | Arup
Tabel 47: Kosten en baten OS-specifieke infrastructuur,
Rotterdam Stadsspelen (Stadshavens)
Miljoen euro Worst case Base case Best case Timing
Investering
specifieke infrastructuur
-281 -281 -281
Baten van
infrastructurele
maatregelen
+PM +PM +PM
2022-2027
Tussensom
(nominaal,
prijspeil 2011)
-281 +PM -281 +PM -281 +PM
Het Olympisch Dorp bestaat enerzijds uit woningen die
na de Spelen verkocht worden, en anderzijds uit tijdelijke
voorzieningen. Op de plek van de tijdelijke voorzieningen
komt na de Spelen grond beschikbaar, ongeveer 20 ha. Deze
grond vertegenwoordigt een waarde. Om deze waarde in
te schatten, moeten aannamen worden gedaan over het te
realiseren bouwprogramma op de desbetreffende locaties.
Als we uitgaan van gemiddeld 75 woningen per ha, van
een gemiddelde oppervlakte van 120 m2 en, in het geval
van de Stadsspelen, van gemiddelde m2-prijzen van 2.500
euro, dan ontstaan potentiële opbrengsten van 450 miljoen
euro. Indien we er verder van uitgaan dat de grondwaarde
30% van de verkoopopbrengsten is, dan ontstaan mogelijk
opbrengsten ter hoogte van 135 miljoen euro. Deze nemen
we mee in de VMKB.
Tabel 48: Restwaarde grond Olympisch Dorp (Stadsspelen,
Stadshavens)
Miljoen euro Worst case Base case Best case Timing
Restwaarde
grond Olympisch
Dorp (niet
verdisconteerd,
prijspeil 2011)
135 135 135 2029-2032
6.6.2 Kansen en risico’s
De kans die verbonden is met de variant Stadsspelen
(Dorpslocatie Stadshavens Noord), is het geven van een
impuls aan de stedelijke ontwikkeling van Rotterdam
Zuid. De sportfaciliteiten zijn gebundeld in Stadionpark
en er wordt gebruik gemaakt van het gebied rond Ahoy.
Het Dorp ligt in de noordelijke stadshavens en het geheel
wordt verbonden door een nieuwe HOV-verbinding
(waarbij de westtak als mogelijk additioneel project niet
is meegenomen in dit onderzoek). Een en ander kan een
stevige impuls geven aan de stedelijke vernieuwing, ook aan
de tussenliggende wijken.
Een andere kans van deze variant ligt in de versterkte
positionering van Rotterdam als sportstad, een
positionering waaraan de stad al enige tijd werkt (bijv. start
Tour de France 2010, WK turnen 2010, bid RyderCup 2018).
Het op afstand zetten van het Olympisch Dorp leidt ertoe,
dat de atleten op enige afstand van de sportfaciliteiten
gehuisvest worden. Dit kan de besluitvorming van het IOC
negatief beïnvloeden.
Een ander risico betreft de afzetbaarheid van de woningen.
De Rotterdamse woningmarkt wordt niet gekenmerkt door
een met bijvoorbeeld Amsterdam vergelijkbare krapte.
In deze variant wordt ervan uitgegaan dat alle sporters in
woningen gehuisvest worden en dat deze woningen na
afloop van de Spelen op de markt gebracht worden. Het
is denkbaar dat het verkopen van 3.000 woningen binnen
enkele jaren op dezelfde locatie in Rotterdam tot problemen
leidt. Om deze problemen te voorkomen, kan deze variant
in het vervolg nog geoptimaliseerd worden, bijvoorbeeld
door een combinatie met drijvende woningen.
Een risico betreft voorts de Nieuwe Kuip. In deze variant
is verondersteld dat de Nieuwe Kuip er tijdig zal staan en
dat deze alleen dient te worden aangepast (tijdelijk) om als
Olympisch Stadion te kunnen fungeren. Voor nu is niet met
zekerheid te zeggen dat de Nieuwe Kuip ook daadwerkelijk
zal zijn gerealiseerd.
De variant Rotterdam Stadsspelen is verder in hoge mate
afhankelijk van de realisatie van de voorwaardelijk geachte
OS-structurele infrastructurele maatregelen. Dit is een risico.
6.6.3 Resultaten
De volgende tabel vat de integrale VMKB voor de variant
Rotterdam Stadsspelen met een Olympisch Dorp op de
locatie Stadshavens samen.