Retail Estates op de beurs

54
Vastgoed verslag
A. DE MARKT VAN HET WINKELVASTGOED IN DE PERIFERIE
In de jaren ’80 en begin jaren ’90 leek een haast ongebreidelde ontwikkeling mogelijk. Medio jaren 90 heeft
de verstrenging van de wetgeving ertoe geleid dat aan deze wildgroei een einde kwam. Sindsdien zijn vele
‘gelegenheidspromotoren’ wegens de toenemende complexiteit van de markt verdwenen. Het aanbod
van nieuwe panden liep sterk terug, doch de vraag bleef. Dit leidde tot stijgende huurprijzen en dalende
rendementen. De winkelvastgoedmarkt in de periferie veroverde haar eigen plaats naast deze van stadcentrum
winkelpanden, kantoren en semi-industrieel vastgoed.
Th ans worden voor de beste locaties huurprijzen betaald van meer dan 85 EUR/m² per jaar en de rendementen
van de absolute toplocaties situeren zich tussen 6,5% en 7%. Een 10-tal jaar geleden bedroegen de
tophuurprijzen 75 EUR/m² per jaar en de rendementen situeerden zich tussen 9% en 10%. In de periode 2006-
2008 daalden de rendementen zelfs tot een niveau tussen 6% en 6,5%.
Aan de trend tot verdere stijging in de tophuurprijzen is sinds 2009 een einde gekomen, tenzij op uitgesproken
toplocaties.
Beide factoren, de stijging van de gemiddelde huurprijs en de daling van de gemiddelde rendementen,
versterkten de waardetoename van deze panden op toplocaties gedurende de afgelopen 10 jaar. De Belgische
winkelmarkt in de periferie wordt vandaag gekenmerkt door een grote stabiliteit zowel langs investeerderszijde
als bij de huurders.
De moeilijke economische conjunctuur heeft op de baanwinkelsector sinds eind 2008 tot een lichte stijging
van gemiddelde huurprijzen en een lichte stijging in rendement geleid- dit in tegenstelling tot de andere
vastgoedmarkten, die sterk daalden.
De beste barometer hiervoor is de leegstand, die in de portefeuille van Retail Estates nv reeds verschillende
jaren minder dan 2% bedraagt. Huurders van perifeer winkelvastgoed betuigen een grote trouw aan hun
verkooppunten. Dit is het gevolg van enerzijds de kwaliteit van de ligging en anderzijds van de toekenning van
de socio-economische vergunningen die op het gebouw worden afgeleverd en niet op de huurder. Bovendien
worden dergelijke panden in ruwbouwtoestand (zgn. casco toestand) verhuurd en investeren huurders
belangrijke bedragen in de winkelinrichting waardoor ze minder snel geneigd zijn te verhuizen.
De huurders zijn vooral fi liaalbedrijven die de laatste jaren de beste locaties in handen kregen, vaak ten koste
van lokale KMO’s die deze liggingen historisch controleerden. In die zin is de ontwikkeling vergelijkbaar met
deze in de hoofdwinkelstraten van steden. Langs investeringszijde ziet men dat de aantrekkelijke verhouding
tussen vraag en aanbod ertoe geleid heeft dat de institutionele investeerders een steeds belangrijkere plaats
innemen.