Retail Estates op de beurs

82
Kasstroomindekking
Indien een fi nancieel derivaat kan worden gedocumenteerd als
een eff ectieve hedge van de mogelijke variabiliteit van kasstromen
die zijn toe te rekenen aan een bepaald risico verbonden
aan een actief of verplichting of een zeer waarschijnlijke
verwachte toekomstige transactie, wordt het deel van het
resultaat voortvloeiend uit de waardemutatie van het fi nanciële
rentederivaat, waarvan is vastgesteld dat het een eff ectieve hedge
is, direct in het eigen vermogen verantwoord onder “Variaties in
de reële waarde van fi nanciële activa en passiva”. Het ineff ectieve
deel van het fi nanciële rentederivaat wordt opgenomen in de
winst- en verliesrekening.
F. Goodwill
Goodwill wordt conform IFRS 3 niet afgeschreven, maar
wordt jaarlijks onderworpen aan een test voor bijzonder
waardeverminderingsverlies.
G. Vastgoedbeleggingen
Waardering bij initiële opname
Vastgoedbeleggingen omvatten alle onroerende goederen
die verhuurklaar zijn. Vastgoedbeleggingen worden bij de
aankoop gewaardeerd tegen aanschaffi ngswaarde, met inbegrip
van bijkomende kosten en niet aftrekbare BTW. Ook de exit
tax, verschuldigd door vennootschappen waarover de bevak
directe of indirecte controle verwerft maakt deel uit van de
aanschaffi ngswaarde (zij wordt in principe in mindering gebracht
van de waarde van het achterliggend vastgoed vermits het een
belasting op de latente meerwaarde betreft die in hoofde van de
verworven vennootschap bestond voor de controleverwerving),
tenzij deze vennootschappen niet in aanmerking komen voor
fusie met de bevak (op beslissing van de Raad van Bestuur, op
heden is dit enkel van toepassing op de NV Finsbury Properties).
De commissielonen betreff ende de aankopen van gebouwen
worden beschouwd als bijkomende kosten van die aankopen en
worden toegevoegd aan de aanschaffi ngswaarde.
Waardering na initiële opname
Een onafhankelijke vastgoeddeskundige waardeert op het einde
van elk kwartaal op precieze wijze de volgende bestanddelen:
• de onroerende goederen, de onroerende goederen door
bestemming en de zakelijke rechten op onroerende
goederen die worden gehouden door Retail Estates nv of,
in voorkomend geval, door een vastgoedvennootschap
waarover zij controle heeft;
• de optierechten op onroerende goederen gehouden
door Retail Estates nv of, in voorkomend geval, door een
vastgoedvennootschap waarover zij controle heeft, alsook de
onroerende goederen waarop deze rechten slaan;
• de rechten uit contracten waarbij aan Retail Estates nv of in
voorkomend geval, aan een vastgoedvennootschap waarover
zij controle heeft, één of meer goederen in onroerende leasing
worden gegeven, alsook het onderliggend goed.
De deskundigen voeren hun waardering uit conform nationale
en internationale normen en hun toepassingsprocedures, onder
andere op het vlak van de waardering van Vastgoedbevaks (volgens
de voorlopige besluiten, de deskundigen behouden zich het recht
voor om de waardering aan te passen in geval van gewijzigde
besluiten). De juiste waarde wordt gedefi nieerd als de meest
waarschijnlijke waarde die redelijkerwijs gehaald kan worden onder
normale verkoopsomstandigheden tussen welwillende en goed
geïnformeerde partijen. Vervolgens wordt van deze waarde een
geschat bedrag voor overdrachtstaksen afgetrokken. Zo wordt de
reële waarde van het goed bekomen, conform de betekenis van
IAS 40. Het geschat bedrag van overdrachtstaksen werd forfaitair
bepaald op 2,5% (zie bijlage 22 – vastgoedbeleggingen).
Winsten of verliezen die voortvloeien uit de variatie in de reële
waarde van een vastgoedbelegging worden opgenomen in de
winst- en verliesrekening in de periode waarin ze ontstaan en
worden bij de winstverdeling toegewezen aan de beschikbare
reserves.
Uitgaven voor werken aan vastgoedbeleggingen
De uitgaven voor werken aan vastgoedbeleggingen komen ten
laste van het operationeel vastgoedresultaat indien de uitgaven
geen positief eff ect hebben op de verwachte toekomstige
economische voordelen en worden geactiveerd indien de
verwachte economische voordelen die aan de entiteit toekomen
erdoor verhogen. Er zijn hoofdzakelijk 2 belangrijke soorten
uitgaven:
a) kosten van onderhoud en herstellingen aan dakbedekkingen
en parkings: komen ten laste van het operationeel
vastgoedresultaat;
b) kosten voor grote verbouwingen en verbeteringswerken:
verbouwingen zijn occasionele werken die een functie aan
het gebouw toevoegen of het bestaande comfort niveau
aanzienlijk verbeteren zodat ze een verhoging van de huurprijs
en/of huurwaarde met zich meebrengen. De kosten hebben
betrekking op materialen, erelonen, aannemingswerken
en dergelijke. Interne kosten van beheer of opvolging
worden niet geactiveerd. Dergelijke werken worden zodra
ze aanvangen in de geschatte waarde van het betreff ende
gebouw verwerkt (eerst voorlopig en na bezoek door de
vastgoeddeskundige voor de defi nitieve waarde). De nog
uit te voeren werken gaan in mindering van de waardering,