Retail Estates op de beurs

68
Vastgoed verslag
2. VERSLAGEN VAN DE VASTGOEDDESKUNDIGEN
1. Verslag van Cushman & Wakefi eld
Dit verslag heeft betrekking op 312 panden van de vastgoedportefeuille van Retail Estates nv en haar
dochtervennootschappen.
“Wij hebben het genoegen U onze update per 31 maart 2010 van de waardering van de Retail Estates
portefeuille en Distri-Land te laten geworden.
Wij bevestigen dat we deze opdracht als onafhankelijk expert hebben uitgevoerd. Wij bevestigen
tevens dat onze waardering werd uitgevoerd conform de nationale en internationale normen en hun
toepassingsprocedures, onder andere op het vlak van de waardering van Vastgoedbevaks. (Volgens de huidige
besluiten. We behouden ons het recht voor om onze waardering aan te passen in geval van gewijzigde
besluiten).
De juiste waarde wordt gedefi nieerd als de meest waarschijnlijke waarde die redelijkerwijs gehaald kan worden
onder normale verkoopsomstandigheden tussen welwillende en goed geïnformeerde partijen.
Deze defi nitie komt overeen met onze defi nitie van marktwaarde.
De verkoop van een gebouw is in theorie onderworpen aan overdrachtsrechten die geïnd worden door de
Overheid. Het bedrag hiervan hangt onder andere af van de overdrachtswijze, van het profi el van de koper en
de geografi sche ligging van het goed. De eerste 2 voorwaarden en dus het te betalen bedrag van de rechten
is pas gekend wanneer de verkoop is afgesloten. Als onafhankelijk vastgoeddeskundige bevestigen wij dat op
basis van een representatief staal van de markt (tussen 2002 en 2005) het gewogen gemiddelde van de rechten
(gemiddelde transactiekosten) 2,5% bedraagt (voor panden met een waarde hoger dan 2.500.000 EUR).
De panden worden hier als een portefeuille beschouwd.
Voor een beperkt aantal winkelpanden heeft Retail Estates nv de schatter meegedeeld dat zij overweegt deze
op individuele basis te verkopen zodat zij niet door de toepassing van de notie “portefeuille” op individuele
basis boven de drempel van 2,5 mio EUR uitkomen. Deze panden werden conform de gedragslijn excl. kosten
(10% of 12,5%) gewaardeerd. Onze “investeringswaarde” is gebaseerd op een kapitalisatie met een BAR
(Bruto Aanvangs Rendement) van de thans contractueel verschuldigde basisjaarhuur, rekening houdend met
eventuele correcties zoals leegstand, step-rents, huurvrije periodes, enz. Het BAR is afhankelijk van de gangbare
rendementen op de investeringsmarkt, rekening houdend met de ligging, de geschiktheid van de site, de
kwaliteit van de huurder en het gebouw op het ogenblik van de waardering.
De investeringswaarde per 31 maart 2010 van Retail Estates nv bedraagt afgerond 322 079 000 EUR en de
reële waarde bedraagt afgerond 314 211 000 EUR. Op basis van de investeringswaarde, daalt de waarde van
de portefeuille ten opzicht van 31 december 2009 met 2,30%. Deze daling is te wijten aan een redelijk aantal
verkopen van niet strategische panden. Dit geeft de portefeuille een rendement van 7,13%.