NIEUWE STEEN INVESTMENTS N.V. JAARVERSLAG 2007 - NSI

More documents

Recommendations

Info

NIEUWE STEEN INVESTMENTSVERSLAG VAN DE DIRECTIEDe enige best practice-bepalingen die de vennootschap niet volledig naleeft of die een toelichting vereisen zijn:- Onafhankelijkheid commissaris (III 2.2 van de code)In de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 27 september 2007 is door de aandeelhouders deheer Habas als lid van de commissarissen benoemd en vervolgens door de raad als zijn voorzitter. Dezebenoeming is strijdig met best practice bepaling III 2.2 van de code omdat de heer Habas middellijk eenaandelenbelang van ten minste 10% in de vennootschap houdt. Niettemin is besloten de heer Habas voorte dragen, vanwege zijn kennis en ervaring op het gebied van ondernemerschap en internationaal beleggen.- Duur van de benoemingsperiode van de directie (II 1.1 van de code) en ontslagvergoedingenaan directieleden (II 2.7 van de code)De directie van Nieuwe Steen Investments bestaat uit twee directieleden. Deze twee directieleden warenten tijde van hun benoeming reeds jaren werkzaam voor de vennootschap en hun arbeidsovereenkomstenvoorzien niet in een benoemingstermijn van vier jaar of een maximering van de vergoeding bij onvrijwilligontslag. Nieuwe Steen Investments heeft in dit geval gemeend de arbeidsovereenkomsten op deze puntenniet aan te passen. De vennootschap is daarbij tevens van mening dat het niet passend is om eenbeëindigings- of ontslagvergoeding vooraf overeen te komen. Dit kan eerst wanneer de omstandighedendie hiertoe aanleiding geven bekend zijn.- Reglementen omtrent bezit van en transacties in effecten anders dan die in de eigenvennootschap (II 2.6 en III 7.3 van de code)In afwijking van “best practice” bepalingen II.2.6 en III.7.3 heeft Nieuwe Steen Investments besloten geenapart reglement voor de directieleden of commissarissen betreffende bezit en transacties in effectenanders dan die uitgegeven door de eigen vennootschap vast te stellen. Voor bezit en transacties ineffecten uitgegeven door de eigen vennootschap bestaat op grond van de Wet toezicht effectenverkeer1995 reeds een reglement met meldingsplicht voor de directie en commissarissen. Dit reglement heefteen ruime strekking die zich niet tot de transacties van effecten in de eigen onderneming beperkt. Hetreglement verbiedt elke transactie die de schijn van gebruik van koersgevoelige informatie kan wekken.Hierdoor wordt een apart reglement als overbodig beschouwd.Nadere informatie in de zin van Besluit Artikel 10 OvernamerichtlijnNieuwe Steen Investments heeft een maatschappelijk kapitaal van € 74.995.000 gewone aandelen,waarvan 35.774.117 aandelen met een nominale waarde van € 0,46 geplaatst zijn. Per aandeel kan éénstem worden uitgebracht. De vennootschap kent geen beperking voor de overdracht van haar aandelen.De bijzondere zeggenschapsrechten, die aan de 5.000 prioriteitsaandelen zijn verbonden, zijn beschreven inhet jaarverslag onder de “overige gegevens”.Op basis van de wettelijke regeling inzake melding van zeggenschap in ter beurze genoteerdevennootschappen hebben Habas-H.Z. Investments (1960) Ltd., Habas Star B.V. en Habas Tulip B.V. op1 augustus 2007 een deelneming in Nieuwe Steen Investments gemeld van 20,08%.De directie en de commissarissen worden door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders benoemd.De Stichting Prioriteit NSI heeft het recht kandidaten bindend voor te dragen.Een besluit van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders tot ontslag of schorsing van een directeur ofcommissaris kan worden genomen bij een tweederde meerderheid van de uitgebrachte stemmen, meer dan50% van het geplaatste kapitaal vertegenwoordigende.Nieuwe Steen Investments is een beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal als bedoeld in artikel2:76a Burgerlijk Wetboek. Dat betekent dat de directie bevoegd is tot uitgifte van aandelen en bevoegd istot inkoop van aandelen over te gaan. Een besluit tot statutenwijziging, ontbinding, juridische fusie enjuridische splitsing kan door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders slechts worden genomen opvoorstel van de raad van commissarissen.In de overeenkomsten die Nieuwe Steen Investments heeft met haar geldverstrekkers is de bepalingopgenomen dat indien er een wijziging is in de controle over Nieuwe Steen Investments, de geldverstrekkersde mogelijkheid hebben de verstrekte leningen vervroegd op te eisen. Dit zou het geval zijnna een geslaagd openbaar bod.25
RISICOMANAGEMENTNieuwe Steen Investments heeft voor de onroerendgoedbeleggingen een langetermijnbeleggingstrategieen onderkent de risico’s uit hoofde van het beleggingsbeleid. Er zijn controlemaatregelen ingevoerd metbetrekking tot de uitvoering van het beleid en het toezicht op de daarmee verband houdende resultaten engevolgen. Er is een stelsel van beleid, richtlijnen, rapportagesystemen en functiescheidingen opgezet en ingebruik om de hiervoor genoemde controlemaatregelen te effectueren. De organisatiestructuur en strategiezijn gericht op een maximale aandeelhouderswaarde tegen optimaal beheerste risico’s.De belangrijkste risico’s voor Nieuwe Steen Investments kunnen geclassificeerd worden als strategische,operationele, rapportage en compliance risico’s. Onderstaand worden deze risico’s, en de wijze vanbeheersing daarvan, beschreven.A. Strategische risico’sHieronder vallen alle risico’s die inherent zijn aan het beleggen in onroerend goed. Jaarlijks wordt destrategie door de directie geëvalueerd, waarbij vervolgens de strategie wordt vertaald in concrete taakstellingenen ondernemingsacties. Tijdens dit proces worden belangrijke ondernemingsrisico’s geïnventariseerd envindt de evalutatie van de doelstellingen en strategie van de vennootschap plaats.De strategie wordt intern besproken en goedgekeurd door de raad van commissarissen.PortefeuillerisicoDeze risico’s worden in belangrijke mate bepaald door de strategische keuzes die Nieuwe SteenInvestments heeft gemaakt ten aanzien van het beleggingsbeleid. Het gaat hierbij om de volgende keuzes:• waar wij investeren (landen- en locatierisico),• waarin wij investeren (categorierisico),• wanneer wij investeren (economische en vastgoedmarktcycli in aanmerking nemend)• en hoeveel wij bereid zijn te investeren (risico/rendementsverhouding).In het strategisch document “naar nieuwe uitdagingen” zijn ten aanzien van het beleggingsbeleid criteriaopgesteld die erop gericht zijn deze risico’s zo goed mogelijk te beheersen:• Landenkeuze: er is in beginsel gekozen in beleggingen in vier kernlanden, te weten Nederland,Zwitserland, Duitsland en Oostenrijk. In deze landen is er sprake van een politieke en economischestabiliteit.• Type onroerend goed: er is gekozen voor beleggen in circa 40% kantoren, circa 40% winkels, aangevuldmet woningen, bedrijfsmatig en eventueel logistiek onroerend goed.• Omvang portefeuille: er wordt gestreefd naar een verdubbeling van de beleggingsportefeuille in 2-3 jaar,waarbij de internationale portefeuille een omvang dient te krijgen van maximaal € 1 miljard.• Tijdstip van beleggen: op basis van de (lokale) kennis van de economische en onroerendgoedcycli wordtgetracht zo goed mogelijk hierop in te spelen. Het gaat hierbij om de portefeuillevernieuwing alsook omde groei van de onroerendgoedportefeuille.B. Operationele risico’sDe operationele risico’s doen zich voor bij asset management, propertymanagement en financiering alsmedebij de ondersteunende processen ICT, fiscale en juridische zaken.Asset managementAan- en verkopenNieuwe Steen Investments past een zorgvuldige investeringsselectie- en beslissingsprocedure toe.Nieuwe Steen Investments hanteert daarbij een intern rekenmodel op basis waarvan het verwachtetoekomstige rendement van een mogelijk te verwerven object wordt berekend. Dit verwachte rendementwordt afgezet tegen het rendement dat de directie eist op basis van het ingeschatte risicoprofiel.Alvorens tot een aankoop over te gaan, onderwerpt de directie de onroerendgoedbelegging aan eenzorgvuldig due diligence-onderzoek, daarin wordt de directie voor buitenlandse beleggingen bijgestaandoor externe partijen, zoals vastgoedadviseurs, advocaten, taxateurs en belastingadviseurs.Alle aan- en verkopen worden beoordeeld op basis van een aan- of verkoopvoorstel. Goedkeuring van alleinvesteringsbeslissingen vindt plaats door de beleggingsraad en, indien het een internationale investeringbetreft, door de raad van commissarissen.26
Page 1 and 2: NIEUWE STEEN INVESTMENTS N.V.JAARVE
Page 4 and 5: NIEUWE STEEN INVESTMENTS N.V. JAARV
Page 6 and 7: NIEUWE STEEN INVESTMENTS JAARVERSLA
Page 18 and 19: NIEUWE STEEN INVESTMENTSVERSLAG VAN
Page 62: NIEUWE STEEN INVESTMENTSVERSLAG VAN
Page 65 and 66: GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESRE
Page 67 and 68: GECONSOLIDEERDE BALANSVÓÓR VERWER
Page 69 and 70: GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN MUTATI
Page 71 and 72: . Gehanteerde grondslagen bij de op
Page 73 and 74: e. Onroerend goed in aanbouwNieuwbo
Page 75 and 76: HerwaarderingskostenKosten verband
Page 77 and 78:
3. NETTO HUUROPBRENGSTENbrutonettoh
Page 79 and 80:
9. ALGEMENE KOSTEN2007 2006Manageme
Page 81 and 82:
Van een tweetal objecten met een to
Page 83 and 84:
DividendNa balansdatum is het volge
Page 85 and 86:
22. FINANCIËLE DERIVATENFinanciël
Page 87 and 88:
In de loop van 1999 heeft Nieuwe St
Page 89 and 90:
Doordat de directieleden ten tijde
Page 91 and 92:
TOELICHTING OP DEVENNOOTSCHAPPELIJK
Page 93 and 94:
Wettelijke reservesWettelijke reser
Page 96 and 97:
NIEUWE STEEN INVESTMENTS N.V.OVERIG
Page 98 and 99:
NIEUWE STEEN INVESTMENTSOVERIGE GEG
Page 100 and 101:
NIEUWE STEEN INVESTMENTSOVERIGE GEG
Page 102 and 103:
NIEUWE STEEN INVESTMENTSOVERZICHT O
Page 104 and 105:
Page 106 and 107:
Page 108 and 109:
show all

NIEUWE STEEN INVESTMENTS N.V. JAARVERSLAG 2007 - NSI

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?