NIEUWE STEEN INVESTMENTS N.V. JAARVERSLAG 2007 - NSI

NIEUWE STEEN INVESTMENTSVERSLAG VAN DE DIRECTIEINTERNATIONAALIn het najaar van 2007 is Nieuwe Steen Investments een nieuwe koers ingeslagen. Het beleggingsbeleidwerd geherformuleerd met daarin ruimte voor beleggingen buiten Nederland. Daarbij zijn voor de nieuweinternationale activiteiten nadrukkelijk een aantal randvoorwaarden gesteld. Het risicoprofiel van deacquisities zal vergelijkbaar moeten zijn met hetgeen sinds jaren bestaat voor de Nederlandse beleggingenvan Nieuwe Steen Investments. De kwaliteit van het onroerend goed staat daarbij op de eerste plaats.Hierbij spelen een aantal factoren een belangrijke rol. Ook in andere landen zullen de door Nieuwe SteenInvestments te selecteren objecten moeten passen binnen de beleggingscategorieën welke in Nederland aljaren tot de gewenste categorieën behoren, waaronder beleggingen in kantoren en in winkels, respectievelijkwinkelcentra. Daarbij zijn zaken als een goede locatie, een prima technische staat van de gebouwen en eengoede staat van de verhuur belangrijke ijkpunten. Zeker de kwaliteit van de huurders en de (resterende)lengte van de huurcontracten spelen een cruciale rol bij het selectieproces. Immers de kwaliteit van deinkomsten op langere termijn legt een fundamentele basis voor het succes van Nieuwe Steen Investments,ook in het buitenland.In het beleggingsbeleid van Nieuwe Steen Investments past ook een kritische keuze voor de landen welkein principe voor beleggingen in aanmerking komen. Voor het beleggen in onroerend goed zijn de economischeomstandigheden in een land, locatie en de economische vooruitzichten van groot belang. Want daar waarbedrijven zich binnen het economische proces verder kunnen ontplooien en ontwikkelen zullendeze zich als betrouwbare huurders van gebouwen gedragen. Verder zullen onder goede economischeomstandigheden zich meer potentiële huurders manifesteren waardoor de markt voor commercieelonroerendgoed gestimuleerd wordt.Dat de landen welke voor investeringen in aanmerking komen ook over politieke stabiliteit dienen tebeschikken is eveneens van groot belang. Politieke stabiliteit betekent rechtszekerheid en zekerheid overhuidige en toekomstige wetgeving en rechtspraak. Onze rechten als eigenaar van onroerend goed en onzepositie als verhuurder moeten goed gewaarborgd zijn.De fiscale omstandigheden in een land spelen bij het beleggen in onroerend goed eveneens een prominenterol. Bij de aankoop zijn een aantal belastingen van belang, waaronder (locale) overdrachtsbelasting enomzetbelasting. Vervolgens zijn bij de exploitatie verschillende belastingen betrokken.Een belangrijk gegeven daarbij is de Nederlandse status van Nieuwe Steen Investments als fiscalebeleggingsinstelling welke voor de vennootschapsbelasting leidt tot een “0-tarief”. Deze status heeftNieuwe Steen Investments in andere landen niet, waardoor zij over de belastbare winst in dat andereland het locale tarief voor de vennootschapsbelasting verschuldigd is. Dit heeft dus gevolgen voor deselectie van projecten, de wijze van financieren en de juridische en vennootschappelijke structuren welkedienen te worden aangewend om een zo gunstig mogelijke uitgangspositie te verkrijgen. Nieuwe SteenInvestments streeft er naar om van zodanige optimale fiscale structuren gebruik te maken dat deze goedaansluiten op haar Nederlandse fiscale status. Want de buitenlandse beleggingen dienen net als beleggingenin onze thuismarkt een positieve bijdrage te leveren aan het totaal resultaat van Nieuwe Steen Investmentsen aan het resultaat per aandeel.Bovenstaande bespiegelingen en randvoorwaarden hebben een belangrijke rol gespeeld bij de bepaling vanhet antwoord op de vraag welke landen als speerpunt zouden moeten gelden voor de eerste stappen inhet internationale speelveld. In de keuzes hebben mede een rol gespeeld de bestaande netwerken van dedirectie en het relatienetwerk van de vennootschap. Initieel was duidelijk dat vooral de zogenaamdeEurozone als meest toepasselijk investeringsgebied zou moeten gelden omdat deze goed aansluit op onzeal jaren bestaande praktijk. Voorts werd daarbij ook niet-euroland Zwitserland als mogelijk interessantgebied bestempeld.Verder is als belangrijk punt benoemd dat ‘focus’ op een beperkt aantal landen passend is in de strategiewelke Nieuwe Steen Investments voorstaat voor haar expansie. Nieuwe Steen Investments streeft na om ineen beperkt aantal landen een substantiële portefeuille op te bouwen. Duitsland, Oostenrijk en Zwitserlandzijn in dit kader te beschouwen als de ‘target landen’ voor de opbouw van de internationale portefeuille.Op basis van de vele reacties heeft de directie van Nieuwe Steen Investments het vertrouwen gegeven datmet de ingeslagen koers een belangrijke impuls kan worden gegeven aan de verdere uitbouw van eensterke en goed renderende beleggingsportefeuille.49