NIEUWE STEEN INVESTMENTS N.V. JAARVERSLAG 2007 - NSI

More documents

Recommendations

Info

NIEUWE STEEN INVESTMENTSVERSLAG VAN DE DIRECTIEHerwaardering beleggingenHet herwaarderingsresultaat van Nieuwe Steen Investments beleggingsportefeuille voegde in 2007 eenwaarde toe van € 23,6 miljoen. Het gemiddelde aanvangsrendement op alle onroerendgoedbeleggingeneind 2007 is evenals eind 2006 8,0%.De herwaardering bedroeg 7,9% ten opzichte van de historische kostprijs ultimo 2007 van de onroerendgoedportefeuille.Het herwaarderingsresultaat is naast een stabiele groei van de huurinkomsten met name toe te schrijvenaan een gedaalde rendementseis in de markt ten aanzien van onroerendgoedbeleggingen in het algemeenen aan winkels in het bijzonder.Het herwaarderingsresultaat bedroeg € 5,0 miljoen (positief) op woningen, € 19,5 miljoen (positief) opwinkels, € 2,4 (positief) miljoen op volumineuze detailhandel, € 2.3 miljoen (positief) op bedrijfsgebouwenen € 5,6 miljoen (negatief) op kantoren.Herwaarderingsmutatie reële waarde bruto-aanvangsgedurendehet jaar (x € 1.000) rendement in %(x € 1.000)Kantoren - 5.639 560.330 8,6Winkels 21.854 573.387 7,3Bedrijfsgebouwen 2.322 66.261 8,6Woningen 5.046 14.091 5,5Totaal 23.583 1.214.069 8,0Gerealiseerd verkoopresultaatDe aangekondigde verkoop van de woningportefeuille is afgerond. Gedurende 2007 zijn 36 woningen inindividuele transacties en 931 woningen in grotere transacties verkocht. Het verkoopresultaat op dezewoningtransacties bedroeg € 9,0 miljoen.Het verkoopresultaat op de verkoop van een zestal bedrijfsmatige onroerendgoedobjecten bedroeg € 0,7miljoen, zodat het totale gerealiseerde verkoopresultaat in 2007 uitkwam op € 9,7 miljoen.Kosten strategische heroriëntatieIn het proces van strategische oriëntatie en de voorbereidingen voor het voorgenomen openbaar bod, isde vennootschap bijgestaan door juridisch en financieel adviseurs. De hiermee samenhangende kosten van€ 403.000 zijn ten laste van het indirecte resultaat gebracht. De kosten die individuele grootaandeelhoudershebben gemaakt in het kader van de private aan- en verkoop van hun aandelen, zijn voor hun eigen rekeninggekomen.35
FINANCIERINGHet eigen vermogen bedroeg ultimo 2007 € 653,4 miljoen (2006: € 616,3 miljoen) op een balanstotaal van€ 1.245,2 miljoen. De intrinsieke waarde per aandeel kwam ultimo 2007 uit op € 18,26 (2006: € 17,22).De verhouding eigen vermogen - schulden aan kredietinstellingen per jaar ultimo bedraagt 54% - 46%. Debalansverhouding is beïnvloed door met name de verkoop van de woningportefeuille. Uitgangspunt wasom de opbrengst in nieuwe beleggingen te investeren. Deze waren echter nog niet in voldoende matevoorhanden zodat er op de kortlopende financieringen is afgelost. Nieuwe Steen Investments streeft om opde lange termijn de financiering met leningen te houden op een niveau van maximaal 50% van de portefeuille.Het hefboomeffect dat ontstaat door het gebruik van vreemd vermogen maakt een belangrijk deel uit vanhet directe beleggingsresultaat.FinancieringsbeleidNieuwe Steen Investments streeft naar een eenvoudig en transparant financieringsbeleid, dat leidt tot lagerefinancieringskosten. De portefeuillefinancieringen worden afgesloten met gerenommeerde banken, waarbijhet onroerend goed hypothecair wordt ondergezet. Binnen deze arrangementen is het mogelijk roll-overleningen te sluiten, waarbij de renteopslag is gekoppeld aan de waarde van de aan de bank verstrektezekerheden op onroerend goed.Het totaal aan opgenomen rentedragende leningen nam toe tot € 531,9 miljoen (2006 € 513,8 miljoen). In2007 is in totaal € 100 miljoen binnen de portefeuillefinancieringsovereenkomsten opgenomen met looptijdenvan 1 en 5 jaar.Voor de onroerendgoedbeleggingen heeft Nieuwe Steen Investments een langetermijnstrategie, waarbijNieuwe Steen Investments naar een gezonde kapitaalstructuur streeft, ook door actief te zoeken naarlangetermijnfinancieringen. Ultimo 2007 was de gemiddelde looptijd van de financieringen 2,8 jaar.De rentedekking bedroeg 3,3. De door Nieuwe Steen Investments aangegane portefeuillefinancieringsovereenkomstenvoorzien in een minimum rentedekking van 2.De leningen worden afgesloten tegen rentetarieven op 3-maands euribor. Vervolgens worden de rentelooptijdenverlengd door het afsluiten van renteswaps. In onderstaande grafiek is de rentelooptijd weergegeven.Resterende rentevastperiode van delanglopende schuldenen gewogengemiddelde renteper vervaljaar(x € 1 miljoen)807060504030201004,0%5,2%4,4%4,1% 4,1% 4,7%5,1%4,9%4,7%2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016RenterisicoIn verband met de ontwikkeling van de rente, is medio augustus 2007 de verhouding variabele rente versusde vaste rente aangepast ten gunste van de vastrentende verplichtingen. In totaal is een bedrag van€ 30 miljoen met een variabele rente geswapt naar vastrentend. De in 2007 gecontracteerde swaps wordenpas effectief na balansdatum. Ultimo 2007 bedraagt de vaste - variabele ratio 81,6% - 18,4%.36
Page 1 and 2: NIEUWE STEEN INVESTMENTS N.V.JAARVE
Page 4 and 5: NIEUWE STEEN INVESTMENTS N.V. JAARV
Page 6 and 7: NIEUWE STEEN INVESTMENTS JAARVERSLA
Page 18 and 19: NIEUWE STEEN INVESTMENTSVERSLAG VAN
Page 62: NIEUWE STEEN INVESTMENTSVERSLAG VAN
Page 65 and 66: GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESRE
Page 67 and 68: GECONSOLIDEERDE BALANSVÓÓR VERWER
Page 69 and 70: GECONSOLIDEERD OVERZICHT VAN MUTATI
Page 71 and 72: . Gehanteerde grondslagen bij de op
Page 73 and 74: e. Onroerend goed in aanbouwNieuwbo
Page 75 and 76: HerwaarderingskostenKosten verband
Page 77 and 78: 3. NETTO HUUROPBRENGSTENbrutonettoh
Page 79 and 80: 9. ALGEMENE KOSTEN2007 2006Manageme
Page 81 and 82: Van een tweetal objecten met een to
Page 83 and 84: DividendNa balansdatum is het volge
Page 85 and 86: 22. FINANCIËLE DERIVATENFinanciël
Page 87 and 88:
In de loop van 1999 heeft Nieuwe St
Page 89 and 90:
Doordat de directieleden ten tijde
Page 91 and 92:
TOELICHTING OP DEVENNOOTSCHAPPELIJK
Page 93 and 94:
Wettelijke reservesWettelijke reser
Page 96 and 97:
NIEUWE STEEN INVESTMENTS N.V.OVERIG
Page 98 and 99:
NIEUWE STEEN INVESTMENTSOVERIGE GEG
Page 100 and 101:
NIEUWE STEEN INVESTMENTSOVERIGE GEG
Page 102 and 103:
NIEUWE STEEN INVESTMENTSOVERZICHT O
Page 104 and 105:
Page 106 and 107:
Page 108 and 109:
show all

NIEUWE STEEN INVESTMENTS N.V. JAARVERSLAG 2007 - NSI

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?