NIEUWE STEEN INVESTMENTS N.V. JAARVERSLAG 2007 - NSI

NIEUWE STEEN INVESTMENTSVERSLAG VAN DE DIRECTIEDe Nederlandse commerciële vastgoedmarkt in 2007Na een gunstige ontwikkeling van de economie in 2006 met een economische groei van 3% en een zichgoed ontwikkelende markt voor commercieel onroerend goed was de verwachting dat deze lijn zich in 2007zou doorzetten. De trend van verder dalende aanvangsrendementen heeft zich zeker in het eerste deel van2007 voortgezet. Grote portefeuilles vonden hun weg naar partijen die mede door agressieve financieringsstructurenbereid waren genoegen te nemen met steeds lagere rendementen. Bovendien waren decijfers over de trendgevoelige kantorenmarkt positief. De opname van kantorenmeters was gunstig. Zelfs hetaanbod van kantoren, dat in Nederland nog steeds structureel hoog is, vertoonde een lichte daling.De economie ontwikkelde zich goed met gunstige cijfers voor economische groei en werkgelegenheid. Dit leiddetot positieve ontwikkelingen in de andere onroerendgoedsegmenten (winkels, logistiek en bedrijfspanden).De vooruitzichten voor de economie en de vastgoedmarkten zijn de afgelopen maanden echter aanzienlijkveranderd. De zich in eerste instantie in de Verenigde Staten manifesterende problemen op de hypothekenmarkthebben er toe geleid dat de mondiale financiële sector in zwaar weer terecht is gekomen. Het vertrouwentussen financiële instellingen is verdwenen door grote verliezen die een belangrijk aantal banken hebbenmoeten rapporteren. Het gevolg is dat de beschikbaarheid van krediet wordt beperkt. Dit heeft mogelijkgevolgen voor het economisch proces. Voor de kapitaalintensieve vastgoedmarkt zijn de gevolgenvoelbaar. Portefeuilles zijn niet meer zo eenvoudig financierbaar door de focus bij banken en andere aanbiedersvan krediet op beperking van risico’s. De aanvangsrendementen zullen dan ook tenderen naar hogereniveaus. Deze situatie schept voor Nieuwe Steen Investments met haar solide financieringsbeleid kansen.De concurrentie neemt af waardoor tegen betere prijzen nieuwe beleggingen kunnen worden verworven.OnroerendgoedwaarderingenVoor de bepaling van de reële waarde van de beleggingen maakt Nieuwe Steen Investments gebruik vaneen taxatiemanagementsysteem. In dit systeem wordt van alle objecten intern ieder kwartaal de reëlewaarde bepaald. Daarnaast wordt ieder kwartaal een kwart van de portefeuille door middel van externetaxaties beoordeeld.De vennootschap draagt er zorg voor dat de taxateurs over alle relevante informatie beschikken om tot eengedegen oordeel te komen. De externe taxateurs hebben de opdracht te komen tot een waarde waartegenhet object naar verwachting kan worden verkocht op de vrije markt op de peildatum van de waardering. Ditbedrag wordt verkregen door de verwachte huidige en toekomstige netto huuropbrengsten te kapitaliseren.Nieuwe Steen Investments heeft het taxatieproces gedurende 2007 geëvalueerd. Daarbij is gebleken dat deverschillen tussen de intern vastgestelde waarderingen en de externe taxaties of beoordelingen binnen dedoor de vennootschap gestelde normen blijven. Waarderen is geen exacte wetenschap en blijft mensenwerkwaarbij een aantal onderdelen worden ingevuld door persoonlijke interpretatie. Taxaties zullen daarom altijdeen element van subjectiviteit blijven houden.Enige karakteristieken van deze evaluatie:• Nieuwe Steen Investments neigt zelf haar kantoren iets hoger te waarderen dan de externe taxateurs;• Nieuwe Steen Investments neigt zelf haar winkels iets lager te waarderen dan de externe taxateurs;• Indien het verschil tussen de interne en externe waardering van een individueel object meer is dan 10%volgt nader onderzoek naar de verschillen;• Indien blijkt dat de externe waardering binnen een segment trendmatig afwijkt van de interne taxatiesheeft dit geleid tot aanpassing van de parameters bij de interne waardering;• Per saldo was de som van de externe waarderingen verspreid over de vier kwartalen fractioneel hogerdan de interne waardering per 31 december 2007 (1,3%).De balanswaarderingen van de individuele objecten van onze portefeuille kunnen (fors) afwijken van eeneventueel te realiseren verkoopopbrengst.In de huidige markt zijn daarvoor een aantal redenen aan te wijzen:• Onze reële waarde is vastgsteld door de optelling van individuele waarderingen. In onze reële waarde isgeen (dis)agio als premie opgenomen voor de portefeuille als geheel, of voor de in de portefeuilleaangebrachte mix over diverse segmenten.• De koopsom voor onroerend goed wordt niet alleen bepaald door de waarde van de “stenen” maar óókdoor de financiering die men erop kan krijgen.• Een koper kan andere overwegingen en doelstellingen hebben bij de verwerving van een object danNieuwe Steen Investments. Dit verschil in doelstelling en verwachting van de toegevoegde waarde kaneen verschil in waardering veroorzaken.39