NIEUWE STEEN INVESTMENTS N.V. JAARVERSLAG 2007 - NSI

NIEUWE STEEN INVESTMENTSVERSLAG VAN DE DIRECTIEWaardering van onroerend goedDe onroerendgoedportefeuille van Nieuwe Steen Investments wordt intern elk kwartaal gewaardeerd eneenmaal per jaar via een externe waardering getoetst. Bij de interne waardering worden de objecten inprincipe geïndexeerd en afhankelijk van substantiële veranderingen in de markt en de verhuursituatie wordenzij apart gewaardeerd. Voor de externe taxaties worden opdrachten verstrekt aan ter zake kundige engerenommeerde taxateurs. Deze waarderingen worden geanalyseerd op gebruikte methoden, gehanteerdeaannames en uitkomsten in vergelijking met de ontwikkelingen in de markt.Binnen de onroerendgoedwereld worden waarderingsverschillen van plus of min 10% acceptabel gevonden.1% herwaardering van de onroerendgoedportefeuille zal een invloed hebben van circa € 12,4 miljoen, dat isop basis van de ultimo 2007 uitstaande aandelen circa € 0,35 per aandeel.PropertymanagementVerhuur- en debiteurenrisicoDeze risico’s worden ondervangen door tijdig te anticiperen op naderende expiraties en contract- enhuurprijsherzieningen, nieuwe huurders te screenen op kredietwaardigheid en actief de debiteurensaldi enhuurdersmix te bewaken.MarkthuurontwikkelingenDe strategie van de vennootschap is er op gericht te voorkomen dat huurders bij expiratie van de huurovereenkomstdeze willen beëindigen. Dit betekent dat er onderhandeld moet worden over de condities bijverlenging. Indien ten tijde van de expiratie een verschil bestaat tussen de markthuur en de contracthuur zalde leegstand niet toenemen maar zullen niettemin de huurinkomsten veranderen.De vennootschap is van mening dat thans bij de in 2008 expirerende contracten de druk op dehuurinkomsten door huurprijsdaling en/of incentives naar verwachting beperkt zal blijven tot circa 5%.BezettingsgraadTenminste eenmaal per kwartaal wordt er gerapporteerd over de leegstand en het leegstandsrisico, waarbijde expiratiekalender van de huurcontracten in aanmerking wordt genomen. De mate van leegstand is vanbelang, omdat enerzijds huurderving plaatsvindt en anderzijds de vaste lasten, verzekeringen en de nietverrekenbare servicekosten doorgaan, terwijl voor de wederverhuur ook - soms aanzienlijke - kostengemaakt moeten worden. Een toename c.q. afname van de leegstand binnen de huidige portefeuilleomvangmet 1% betekent op jaarbasis mogelijk € 1,0 miljoen minder c.q. meer huurinkomsten, dat is op basis vande ultimo 2007 uitstaande aandelen circa. € 0,03 per aandeel.ExploitatiekostenHet propertymanagement is verantwoordelijk voor de peridieke beoordeling van de objecten, het onderhouden de technische aspecten van de beleggingen alsmede het voldoen aan wijzigende wet- en regelgeving.Er worden regelmatig controles uitgevoerd inzake brandtechnische, veiligheids- en gezondheidsaspecten vanelk object. Het propertymanagement is verantwoordelijk voor de beheersing van de exploitatie- en servicekosten.Daarnaast is het op peil houden van een kwalitatief goed beheer op de lange termijn essentieelvoor het in stand houden van het rendement.CalamiteitenDe onroerendgoedportefeuille is verzekerd tegen wettelijke aansprakelijkheid en opstalschades. De vennootschapkan niet alle genoemde risico’s zelf beheersen. Nieuwe Steen Investments is mede afhankelijk vanmedewerking en gedrag van huurders. Ten aanzien van verzekeringen geldt dat niet alle risico’s zijnafgedekt: calamiteiten van verschillende aard vallen (deels) buiten de dekking (natuurrampen, terrorisme).Financiële risico’sDe belangrijkste financiële risico’s zijn de toegang tot kapitaal, liquiditeit, derivaten en rentetarieven. NieuweSteen Investments volgt nauwkeurig de kasstromen, de dekking van de rentelasten, verhoudingvreemd/eigen vermogen, looptijden van de rente en schulden en looptijden van de derivaten.De onroerendgoedsector is kapitaalintensief. De toegang tot kapitaal, zowel de uitgifte van aandelen als hetaantrekken van leningen tegen lage financieringskosten, is essentieel voor de groei van de portefeuille.Door de directie wordt het financieringskader periodiek geëvalueerd en vastgesteld. Daarbij wordenbandbreedtes bepaald voor rentefixatie en de optimale structuur van de financieringsportefeuille.27