NIEUWE STEEN INVESTMENTS N.V. JAARVERSLAG 2007 - NSI

De interestlasten daalden ten opzichte van 2006 naar € 27,2 miljoen. Het gemiddelde rentepercentage overalle uitstaande leningen bleef evenals ultimo 2006 4,7%. Gedurende 2007 steeg de 5-jaars vaste rente(inclusief marge) van 4,76% per 1 januari tot 5,20% per 31 december en de 3-maands euribor (inclusiefmarge) van 4,38% per 1 januari tot 5,34% per 31 december. De gelijkblijvende gemiddelde rente konworden gerealiseerd ondanks deze gestegen rente doordat de verkoopopbrengst van de woningen op definancieringen was afgelost.Een actief portefeuillemanagement is de basis voor goede resultaten. Dat betekent enerzijds een goedverhuurde, goed onderhouden en qua mix evenwichtig samengestelde onroerendgoedportefeuille enanderzijds veel aandacht voor verhuurinspanningen, kostenbeheersing en rentemanagement. Dit beleidresulteerde in 2007 in een direct resultaat van € 1,34 per gemiddeld aandeel.Ontwikkeling direct beleggingsresultaat per gemiddeld uitstaand aandeel (x € 1)2007 2006 2005 2004Huuropbrengsten 2,51 2,57 2,61 2,62Exploitatiekosten - 0,24 - 0,25 - 0,26 - 0,27Beheerkosten - 0,07 - 0,08 - 0,08 - 0,08Netto-inkomsten uit exploitatie 2,20 2,24 2,27 2,27Algemene kosten 0,10 0,09 0,09 0,09Interest 0,76 0,79 0,81 0,820,86 0,88 0,90 0,91Direct beleggingsresultaat 1,34 1,36 1,37 1,36Indirect beleggingsresultaatHet indirecte beleggingsresultaat steeg van € 33,1 miljoen in 2006 naar € 37,3 miljoen, een stijging van12,5%. Deze stijging hing samen met de aanhoudende vraag naar onroerendgoedbeleggingen, waarbijkopers bereid zijn onroerendgoedbeleggingen te verwerven tegen duidelijk lagere aanvangrendementen.De vraag komt voort uit enerzijds de omvangrijke hoeveelheid kapitaal die een beleggingsbestemmingzoekt, mede door de nog steeds relatief lage renteniveaus, en anderzijds door het relatief gunstigerisicoprofiel van onroerendgoedbeleggingen.2007 2006(x € 1.000) (x € 1.000)Herwaardering beleggingen 23.583 18.666Gerealiseerd verkoopresultaat beleggingen 9.669 7.605Mutatie in marktwaarde derivaten 4.950 7.079Herwaarderingskosten - 526 - 227Kosten strategische heroriëntatie - 403 -37.273 33.123Het indirecte resultaat bestaat naast de gerealiseerde herwaardering (verkoopresultaat op verkochtebeleggingen) ook uit ongerealiseerde herwaardering. Deze ongerealiseerde herwaardering heeft betrekkingop de wijzigingen in de reële waarde van de onroerendgoedportefeuille en de derivaten.34