Real Estate 2013 - Fokus-Media

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HANSJÖRG PREIMS
PORREAL
MAXIMALE KOSTENEFFIZIENZ DURCH FM CONSULTING
PORREAL
Viele Facilitymanagement-Consulter tun sich noch schwer, die wirtschaftlichen Vorteile ihrer
Dienstleistung zu quantifizieren. DI (FH) Martin Voigt, Head of Consulting bei PORREAL, argumentiert
und überzeugt im FOKUS-Interview mit Zahlen.
Wie rechnen sich die Kosten für die Engagierung eines FM-Consultants,
der er auch schon auf die Planungsphase Einfluss nimmt?
Lässt sich das mit Zahlen konkretisieren?
Man darf nicht vergessen, dass eine Immobilie mehrere Jahr zehnte
nahezu unverändert in Betrieb ist. Das heißt, eine Kostenveränderung
von 0,01 Euro pro Monat und Quadratmeter machen bei
50 Jahren und 10.000 Quadratmetern immerhin 60.000 Euro aus.
Wobei die tatsächlichen Möglichkeiten der Beeinflussung der
Kosteneffizienz bei bis zu dem Hundertfachen liegen. Bei diesen
Dimensionen lohnt es sich auf alle Fälle, darüber nachzudenken.
Aber ist es nicht so, dass berechnete Lebenszykluskosten schon beim
ersten Nutzerwechsel oder Umbau wieder Schnee von gestern sind?
Wenn die Berechnung von Lebenszykluskosten herangezogen
wird, etwa um damit ein Budget auf 50 Jahre zu berechnen, halte
ich das auch für unseriös. Lebenszykluskosten helfen aber Entscheidungen
zu treffen, die ohne diese Berechnung in ihren Auswirkungen
nicht greifbar wären. Ein konkretes Beispiel: Ist der
Pflegeaufwand für Boden A im Monat 0,86 Euro, für Boden B aber
1,17 Euro pro Quadratmeter, so verursacht Boden B bei 10.000
Quadratmetern Jahresmehrkosten in Höhe von 37.200 Euro. Dieser
Wert kann nun in die Investitionsentscheidung mit einfließen.
Vor allem wenn es darum geht, diese entstandenen Mehrkosten
von Boden B gegenüber Gremien argumentieren zu müssen.
DI (FH) Martin
Voigt, Head of
Consulting bei
PORREAL
Warum braucht ein Team für ein Immobilienprojekt auch noch
einen FM-Berater, wenn alle Fachbereiche von der Architektur über
die Haustechnik bis zur Bauphysik abgedeckt sind?
Voigt: Die Spezialisten dieser Fachbereiche bringen ihre Erfahrung
und ihr Know-how in die Projekt- und Bauphase ein. Auch alle Budgetplanungen
drehen sich um diese Zeitspanne bis hin zur Baufertigstellung.
Der FM-Berater hat jedoch weit darüber hinaus die
Betriebsphase nach Baufertigstellung und letztlich die Effizienz
des Gebäudes über den gesamten Lebenszyklus im Fokus. Die Echtdaten
und auch Erfahrungen aus dem täglichen Betrieb landen im
Property- und Facilitymanagement und sollten von hier aus auch
genutzt werden.
Es geht hier stark um die Betriebskosten. Diese werden aber vom
Mieter bezahlt beziehungsweise werden sie auf diesen umgelegt.
Warum also sollte ein Eigentümer oder Investor Geld ausgeben, das
später Dritten zugute kommt?
Nicht alle Betriebskosten sind problemlos auf den Mieter umzulegen,
im Gegenteil: Ein erheblicher Teil ist von Seiten des Eigentümers
zu entrichten. Außerdem werden Immobilien heute fast
ausschließlich nach dem Gesamtpreis aus Miete und Betriebskosten
ausgewählt. Unattraktive Betriebskosten können – insbesondere
in Zentral- und Osteuropa – zum Scheitern des Vertragsabschlusses
mit einem Mieter führen. Zudem sind Kalkulationen
der potenziellen Mieter auf einen Gesamtpreis, also die
Summe aus Mietzins und Betriebskosten, ausgerichtet. Kann nun
der Anteil der Betriebskosten gesenkt werden, so kann der Mietzins
– theoretisch – im gleichen Maße angehoben werden. In der
Praxis zeigen sich aber meist Fälle, wo beispielsweise der Mietzins
„nur“ nicht gesenkt werden muss. Kalkulatorische Mieten für die
Projektrefinanzierung werden so also eher abgesichert.
Abgesehen von den Betriebskosten – welche weiteren wirtschaftlichen
Vorteile kann Ihre FM-Beratung bringen?
Das kommt darauf an, welches Ziel man mit einer Immobilie verfolgen
will. Meist stellt sich schon von Anfang an oder erst nach ein
38 FOKUS I REAL ESTATE 2013