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Projekte wie das „Goldene Quartier“ an den Wiener Tuchlauben haben eine neue Preisdimension aufgestoßen. WEITERE WERTSTEIGERUNGEN. Der österreichische Immobilienmarkt steht weiterhin hoch im Kurs, wie aus dem aktuellen Marktbericht des Immobilienberatungsunternehmens Dr. Max Huber hervorgeht. Entwicklungstendenzen zeigten sich unter anderem in der weiteren Wertsteigerung von Immobilien im Westen Österreichs sowie im Speckgürtel südlich von Wien. Mag. Thomas Malloth, Obmann des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der WKO, umreißt die Situation bei der Präsentation des aktuellen Immobilienpreisspiegels etwas vorsichtiger: „In fast allen Sparten und Regionen hält der Aufwärtstrend weiterhin an, ist aber gegenüber den Vorjahren merklich gedämpft. Lediglich die Knappheit des Angebots in Salzburg führt zu einem Ausreißer nach oben.“ WIEN UND UMGEBUNG. Der Wohnungsmarkt in Wien war 2012, wie schon im Jahr davor, geprägt von Anlegern. „Speziell im ersten Quartal gab es einen regelrechten Run auf Vorsorgewohnungen“, so Fachgruppenobmann KommR Michael Pisecky. Hier kam es auch zu Vorziehkäufen, um noch vor dem Inkrafttreten der Immobilienertragsteuer Eigentum zu erwerben. Die schon lange dauernde Krise und das niedrige Zinsniveau führen auch zu einer anhaltend guten Nachfrage bei Investments in Immobilien sowohl bei Wohnungen als auch bei ganzen (Zins-)Häusern. Dies und eine zu geringe Neubauleistung begründet auch die Preissteigerungen von nahezu zehn Prozent im Wohnbereich (neue und gebrauchte Wohnungen, Reihenhäuser). Das Luxussegment in Wien hat die Rekordhöhe von 30.000 Euro pro Quadratmeter berührt. „Projekte am Hohen Markt, Palais Hansen oder das ,Goldene Quartier‘ haben hier eine neue Dimension aufgestoßen“, so Pisecky. Dies dürfe aber nicht darüber hinwegtäuschen, „dass sich bei den Eigennutzern eine Preisgrenze von € 300.000 festigt und um diesen Preis wenig bis kein Angebot verfügbar ist.“ Deshalb könne 8 FOKUS I REAL ESTATE <strong>2013</strong>
man auch davon ausgehen, dass die Preissteigerung in Zukunft sehr gedämpft ausfallen werde. Einen zusätzlichen Faktor für diese Dämpfung sieht Pisecky im Mietmarkt, der die Bewegung der Eigentumswohnungen bei Weitem nicht mitmache und mit unter vier Prozent Steigerung deutlich unter der Steigerung bei Eigentum liege. Auch erscheine der absolute Wert von 9,11 Euro pro Quadratmeter als sehr glaubwürdig, die immer wieder publizierten Werte mit weit über 13 Euro seien nur in Nobelbezirken erzielbar. Der Gewerbemarkt stagniert in Wien konjunkturbedingt auf niedrigem Niveau. „Der Büromarkt zeigt nach einigen Jahren Stagnation wieder verheißungsvolle Lebenszeichen“, so Pisecky. In Wien-Umgebung hat sich laut Dr. Max Huber Klosterneuburg am besten entwickelt und teilweise Wiener Niveau erreicht. Demnach erzielten hier Einfamilienhäuser in ausgezeichneten Lagen Preise bis zu einer Million, Villen sogar bis zwei Millionen Euro. „Klosterneuburg zählt zu den charmantesten Wohngegenden vor den Toren Wiens“, sagt Mag. Karin Haider von Dr. Max Huber, „die immer besser werdenden Verkehrsverbindungen nach Wien und der einzigartige Charme dieser wundervollen Stadt sichern die Preisstabilität am Immobilienmarkt auch in Zukunft.“ WIENER ZINSHAUSMARKT. Die Nachfrage am Wiener Zinshausmarkt bricht nach Recherchen der Wiener Otto Immobilien Gruppe derzeit alle Rekorde: Das Transaktionsvolumen lag 2012 bei 829 Mio. Euro und damit um 14 Prozent über dem des Vergleichszeitraums 2011 – der höchste Wert der letzten fünf Jahre. Vor allem im ersten Halbjahr 2012 wurden außerordentlich hohe Umsätze verzeichnet, bedingt vor allem durch die steuerlichen Änderungen des Stabilitätsgesetzes. Nach Recherchen der Otto-Experten ist aktuell in den Regionen innerhalb des Gürtels ein geringes Ansteigen der Mindestpreise zu beobachten, hier müsse man derzeit zumindest 1.200 Euro pro Quadratmeter bezahlen. In den Bezirken außerhalb des Gürtels liegen die Preise demnach durchschnittlich zwischen rund 900 und 1.600 Euro pro Quadratmeter. NIEDERÖSTERREICH. Fachgruppenobmann Mag. Georg Edlauer sowie Paul Edlauer (Vizepräsident IR Immobilienring) haben am niederösterreichischen Immobilienmarkt folgende Entwicklung festgestellt: Baugrundstücke in NÖ sind insgesamt um drei Prozent gestiegen. „Wobei sich die Preisentwicklung an der Stadtgrenze von Wien auffallend abgeschwächt hat“, so Edlauer, was möglicherweise auf die ausgereizte Erschwinglichkeit für die Kauf interessenten in Balance mit der Kaufkraft schließen lasse. In weiter von Wien entfernten Bezirkshauptstädten wie Mistelbach, Wr. Neustadt, Tulln waren dagegen noch stärkere Preisanstiege (im zweistelligen Prozentbereich) zu verzeichnen, wobei vor allem gute Wohnlagen die Gewinner sind. „Bemerkenswert ist auch der Bezirk St. Pölten-Land mit einem Plus von mehr als acht Prozent“, so Edlauer. Aus dieser Entwicklung sei zu schließen, „dass der Suchradius von Interessenten erweitert wird, wobei Ballungsräume mit intakter und vollständiger Infrastruktur sowie mit guten öffentlichen Verkehrsanbindungen in die Bundeshauptstadt im <strong>Fokus</strong> liegen.“ Bei den Eigentumswohnungen in NÖ sind es ebenfalls die Städte, die zweistellige Zuwächse aufweisen. Die Begründung für diese Entwicklung sieht man unter anderem darin, dass Anleger aufgrund der Preisdynamik bereits auf die Umlandstädte ausweichen und dort nach noch bessere Renditen versprechenden Investitionsmöglichkeiten Ausschau halten. Vor allem renovierungsbedürftige Wohnungen mit einfachem bis mittlerem Wohnwert sind aufgrund der niedrigen Einstiegs kosten gefragt, da bei solchen Wohnungen auch unter Berücksichtigung notwendiger Instandsetzungskosten die Renditeaussichten besser sind als bei hochwertigen und damit auch hochpreisigen Wohnungen, die überwiegend für die Eigennutzung gekauft werden. „Auch die rückläufigen Baubewilligungen für Eigentumswohnungen werden in näherer Zukunft dazu beitragen, dass die Wohnungspreise in Niederösterreich nicht unter Druck geraten“, prognostiziert Edlauer. Spitzenreiter bei den Preisanstiegen bei gebrauchten Eigentumswohnungen in mittlerer Qualität sind Korneuburg und St. Pölten. Auch bei Reihenhäusern mit mittlerem bis gutem Wohnwert führen St. Pölten und Korneuburg bei den Preiszuwächsen, die in bestimmten Segmenten fast die 20-Prozent-Marke erreichen. Der Preisanstieg bei den Mietwohnungen beträgt in Niederösterreich durchschnittlich knapp drei Prozent. „Höhere prozentuelle Anstiege in Teilmärkten, zum Beispiel bei gefragten 2-Zimmer-Wohnungen in zentralen Stadtlagen, bedeuten aber in absoluten Beträgen gesehen immer noch leistbare Mieten“, betont Edlauer, „etwa für Wohnungen mit IMMOFOKUS_LZ_BUERO_211.indd 1 06.09.11 14:48
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