05·2007 - Themen: … im Wasser, am Wasser, Kraftwerke - Umrisse

Bau- und Immobilienrecht]
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Schriftformmängel durch
»verspätete« Gegenzeichnung?
Ein großer zeitlicher Abstand zwischen
den beiden Unterschriften des Mietvertrages
führt ebenfalls zu Schriftformproblemen:
Gemäß § 147 Absatz 2 BGB kann der
einem Abwesenden gemachte Antrag nur
bis zu dem Zeitpunkt angenommen werden,
in welchem der Antragende den Eingang
der Antwort unter regelmäßigen
Umständen erwarten darf. In der Rechtsprechung
wurde diese Annahmefrist bei
Mietverträgen zwischen fünf Tagen und
zwei bis drei Wochen angesetzt. Erfolgt die
Annahme eines Angebots nach Ablauf der
Annahmefrist, so gilt diese Annahme, also
die Gegenzeichnung des Vertrages, als
neuer Antrag (§ 150 Absatz 1 BGB). Fraglich
und bislang höchstrichterlich noch
nicht entschieden ist, was dies für einen
Mietvertrag bedeutet, der schließlich in
Vollzug gesetzt wird. In der Literatur wird
zumindest teilweise die Auffassung vertreten,
daß der Mietvertrag dem Schriftformerfordernis
nicht genüge, weil die verspätete
Gegenzeichnung gemäß § 150 Absatz
1 BGB zwar ein schriftliches neues
Angebot sei, das allerdings nicht mehr
schriftlich angenommen wurde, sondern
nur konkludent durch Invollzugsetzung des
Mietvertrages (Übergabe des Mietobjektes,
Zahlung der Miete etc.).
Zerstörung der Schriftform
durch nachträgliche Änderungen
Die Schriftform eines Mietvertrages kann
nicht nur von Anfang an fehlen, sondern
auch im nachhinein, durch nicht der
Schriftform entsprechende Änderungen
wesentlicher Vertragsinhalte, zerstört werden.
Jegliche Änderung der wesentlichen
Vertragsinhalte (Mietobjekt, Miete, Laufzeit
etc.) muß in einem förmlichen Nachtrag
niedergelegt werden, der als »Xter Nachtrag
zum Mietvertrag zwischen A + B«
überschrieben ist und deutlich macht, welche
früheren Bestimmungen weiter gelten
sollen und welche verändert werden. Weiter
muß dieser Nachtrag in gleicher Weise
wie der Mietvertrag selbst von vertretungsberechtigten
Personen (halbwegs
leserlich) unterzeichnet werden.
Änderungen des Mietobjekts
während der Bauphase:
Der Mietvertragsabschluß steht häufig am
Beginn einer Projektentwicklung. Das
Mietobjekt wird in diesen Fällen regelmäßig
durch Pläne und die Baubeschreibung
definiert. Wird das Mietobjekt dann nicht
so errichtet, wie es in Plänen und/oder der
Baubeschreibung definiert ist, so erfordert
das einen förmlichen Nachtrag zum Mietvertrag.
Wird diese formlose Einigung
durch Baubesprechungsprotokolle oder
ein Übergabeprotokoll, das nicht die Qualität
eines förmlichen Nachtrags hat, dokumentiert,
läßt sich die Änderung und damit
der Schriftformverstoß noch dazu ohne
weiteres nachweisen.
Zerstörung der Schriftform durch
Briefwechsel oder kaufmännisches
Bestätigungsschreiben:
Häufig wird die Schriftform von Mietverträgen
auch dadurch zerstört, daß sich die
Parteien mündlich auf Änderungen des
Mietvertrages einigen und die mündliche
Einigung nur durch ein kaufmännisches
Bestätigungsschreiben dokumentieren
oder eine Einigung im Wege eines Schriftwechsels
erfolgt. Beides genügt der
gesetzlichen Schriftform nicht. Ein Mietvertrag
kann nur wiederum durch eine
dem Schriftformerfordernis des § 126 BGB
entsprechende Urkunde, also einen förmlichen
Nachtrag, geändert werden. Wird er
in anderer Weise geändert (mündlich,
durch Briefwechsel etc.), ist jene Änderung
wirksam, zerstört aber die Schriftform
des Vertrages, so daß dieser jederzeit
kündbar ist.
Zerstörung des Mietvertrages durch
falsche Nebenkostenabrechnungen:
Sogar falsche Nebenkostenabrechnungen
können ein Schriftformproblem darstellen.
Nach der Rechtsprechung ist von einer
konkludenten Änderung des Vertrages
auszugehen, wenn über Jahre hinweg
Nebenkostenpositionen, die nach dem
Mietvertrag nicht (wirksam) umgelegt sind,
gegenüber dem Mieter abgerechnet und
von diesem bezahlt werden. In gleicher
Weise ist nach der Rechtsprechung von
einer konkludenten Vertragsänderung auszugehen,
wenn Nebenpositionen, die vertraglich
umgelegt sind und auch tatsächlich
anfallen, über einen längeren Zeitraum
nicht dem Mieter belastet werden. Die
Nebenkosten stellen einen Teil des Entgeltes
für die Überlassung der Mietsache dar.
Die Bezahlung von Nebenkosten ist damit
eine der Hauptleistungspflichten des Mieters.
Ihre Änderung ändert den Mietvertrag
also in einem nicht unwesentlichen Punkt.
Erfolgt eine solche Einigung nur konkludent
und nicht in einem dem Schriftformerfordernis
entsprechenden Nachtrag, so kann
dadurch die Schriftform des Mietvertrages
zerstört werden.
Zerstörung der Schriftform
durch Mieterhöhungen:
Auch Mieterhöhungen bergen die Gefahr
einer Zerstörung der Schriftform. In
gewerblichen Mietverträgen werden normalerweise
Indexklauseln vereinbart.
Ändert sich nach der vertraglichen Vereinbarung
die Miete automatisch, so ist dies
unter Schriftformgesichtspunkten unproblematisch.
Ist aber vereinbart, daß bei
einer bestimmten Veränderung des Indexes
die begünstigte Vertragspartei eine
Änderung verlangen kann, so muß die
Änderung nach der Rechtsprechung in
einem förmlichen Nachtrag niedergelegt
werden. Verlangt der Vermieter eine
höhere Miete und wird diese vom Mieter
bezahlt, ohne daß ein förmlicher Nachtrag
abgeschlossen wird, so wird dadurch
regelmäßig die Schriftform zerstört.
Zusammenfassung
Entspricht ein gewerblicher Mietvertrag
nicht dem Schriftformerfordernis, so kann
er (ein Jahr nach Überlassung der Räume)
jederzeit mit gesetzlicher Frist gekündigt
werden. Die Einhaltung der Schriftform
stellt deshalb einen maßgeblichen Faktor
bei der Bewertung von Mietverträgen und
damit von gewerblichen Immobilien dar.
Um sie einzuhalten, müssen die an einem
Mietvertrag, dessen Verwaltung und
Umsetzung Beteiligten darauf achten, daß
die wesentlichen Inhalte des Mietvertrages
in einer einheitlichen Urkunde niedergelegt
und diese (halbwegs leserlich)
möglichst gleichzeitig von beiden Parteien
unterschrieben wird. Spätere Änderungen
müssen in gleicher Weise wie der Mietvertrag
selbst in einer Urkunde niedergelegt
werden. Die mündliche Einigung über
Änderungen führt ebenso wie die Einigung
durch Schriftwechsel zu einem Verlust der
Schriftform.
Dr. jur. Ira Hörndler
Rechtsanwältin
RAe Wagensonner Luhmann Breitfeld Helm,
München
Dr. jur. Ira Hörndler
© RAe Wagensonner Luhmann Breitfeld Helm
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