05Â·2007 - Themen: â€¦ im Wasser, am Wasser, Kraftwerke - Umrisse

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Bau- und Immobilienrecht] 60] Schriftformmängel durch »verspätete« Gegenzeichnung? Ein großer zeitlicher Abstand zwischen den beiden Unterschriften des Mietvertrages führt ebenfalls zu Schriftformproblemen: Gemäß § 147 Absatz 2 BGB kann der einem Abwesenden gemachte Antrag nur bis zu dem Zeitpunkt angenommen werden, in welchem der Antragende den Eingang der Antwort unter regelmäßigen Umständen erwarten darf. In der Rechtsprechung wurde diese Annahmefrist bei Mietverträgen zwischen fünf Tagen und zwei bis drei Wochen angesetzt. Erfolgt die Annahme eines Angebots nach Ablauf der Annahmefrist, so gilt diese Annahme, also die Gegenzeichnung des Vertrages, als neuer Antrag (§ 150 Absatz 1 BGB). Fraglich und bislang höchstrichterlich noch nicht entschieden ist, was dies für einen Mietvertrag bedeutet, der schließlich in Vollzug gesetzt wird. In der Literatur wird zumindest teilweise die Auffassung vertreten, daß der Mietvertrag dem Schriftformerfordernis nicht genüge, weil die verspätete Gegenzeichnung gemäß § 150 Absatz 1 BGB zwar ein schriftliches neues Angebot sei, das allerdings nicht mehr schriftlich angenommen wurde, sondern nur konkludent durch Invollzugsetzung des Mietvertrages (Übergabe des Mietobjektes, Zahlung der Miete etc.). Zerstörung der Schriftform durch nachträgliche Änderungen Die Schriftform eines Mietvertrages kann nicht nur von Anfang an fehlen, sondern auch im nachhinein, durch nicht der Schriftform entsprechende Änderungen wesentlicher Vertragsinhalte, zerstört werden. Jegliche Änderung der wesentlichen Vertragsinhalte (Mietobjekt, Miete, Laufzeit etc.) muß in einem förmlichen Nachtrag niedergelegt werden, der als »Xter Nachtrag zum Mietvertrag zwischen A + B« überschrieben ist und deutlich macht, welche früheren Bestimmungen weiter gelten sollen und welche verändert werden. Weiter muß dieser Nachtrag in gleicher Weise wie der Mietvertrag selbst von vertretungsberechtigten Personen (halbwegs leserlich) unterzeichnet werden. Änderungen des Mietobjekts während der Bauphase: Der Mietvertragsabschluß steht häufig am Beginn einer Projektentwicklung. Das Mietobjekt wird in diesen Fällen regelmäßig durch Pläne und die Baubeschreibung definiert. Wird das Mietobjekt dann nicht so errichtet, wie es in Plänen und/oder der Baubeschreibung definiert ist, so erfordert das einen förmlichen Nachtrag zum Mietvertrag. Wird diese formlose Einigung durch Baubesprechungsprotokolle oder ein Übergabeprotokoll, das nicht die Qualität eines förmlichen Nachtrags hat, dokumentiert, läßt sich die Änderung und damit der Schriftformverstoß noch dazu ohne weiteres nachweisen. Zerstörung der Schriftform durch Briefwechsel oder kaufmännisches Bestätigungsschreiben: Häufig wird die Schriftform von Mietverträgen auch dadurch zerstört, daß sich die Parteien mündlich auf Änderungen des Mietvertrages einigen und die mündliche Einigung nur durch ein kaufmännisches Bestätigungsschreiben dokumentieren oder eine Einigung im Wege eines Schriftwechsels erfolgt. Beides genügt der gesetzlichen Schriftform nicht. Ein Mietvertrag kann nur wiederum durch eine dem Schriftformerfordernis des § 126 BGB entsprechende Urkunde, also einen förmlichen Nachtrag, geändert werden. Wird er in anderer Weise geändert (mündlich, durch Briefwechsel etc.), ist jene Änderung wirksam, zerstört aber die Schriftform des Vertrages, so daß dieser jederzeit kündbar ist. Zerstörung des Mietvertrages durch falsche Nebenkostenabrechnungen: Sogar falsche Nebenkostenabrechnungen können ein Schriftformproblem darstellen. Nach der Rechtsprechung ist von einer konkludenten Änderung des Vertrages auszugehen, wenn über Jahre hinweg Nebenkostenpositionen, die nach dem Mietvertrag nicht (wirksam) umgelegt sind, gegenüber dem Mieter abgerechnet und von diesem bezahlt werden. In gleicher Weise ist nach der Rechtsprechung von einer konkludenten Vertragsänderung auszugehen, wenn Nebenpositionen, die vertraglich umgelegt sind und auch tatsächlich anfallen, über einen längeren Zeitraum nicht dem Mieter belastet werden. Die Nebenkosten stellen einen Teil des Entgeltes für die Überlassung der Mietsache dar. Die Bezahlung von Nebenkosten ist damit eine der Hauptleistungspflichten des Mieters. Ihre Änderung ändert den Mietvertrag also in einem nicht unwesentlichen Punkt. Erfolgt eine solche Einigung nur konkludent und nicht in einem dem Schriftformerfordernis entsprechenden Nachtrag, so kann dadurch die Schriftform des Mietvertrages zerstört werden. Zerstörung der Schriftform durch Mieterhöhungen: Auch Mieterhöhungen bergen die Gefahr einer Zerstörung der Schriftform. In gewerblichen Mietverträgen werden normalerweise Indexklauseln vereinbart. Ändert sich nach der vertraglichen Vereinbarung die Miete automatisch, so ist dies unter Schriftformgesichtspunkten unproblematisch. Ist aber vereinbart, daß bei einer bestimmten Veränderung des Indexes die begünstigte Vertragspartei eine Änderung verlangen kann, so muß die Änderung nach der Rechtsprechung in einem förmlichen Nachtrag niedergelegt werden. Verlangt der Vermieter eine höhere Miete und wird diese vom Mieter bezahlt, ohne daß ein förmlicher Nachtrag abgeschlossen wird, so wird dadurch regelmäßig die Schriftform zerstört. Zusammenfassung Entspricht ein gewerblicher Mietvertrag nicht dem Schriftformerfordernis, so kann er (ein Jahr nach Überlassung der Räume) jederzeit mit gesetzlicher Frist gekündigt werden. Die Einhaltung der Schriftform stellt deshalb einen maßgeblichen Faktor bei der Bewertung von Mietverträgen und damit von gewerblichen Immobilien dar. Um sie einzuhalten, müssen die an einem Mietvertrag, dessen Verwaltung und Umsetzung Beteiligten darauf achten, daß die wesentlichen Inhalte des Mietvertrages in einer einheitlichen Urkunde niedergelegt und diese (halbwegs leserlich) möglichst gleichzeitig von beiden Parteien unterschrieben wird. Spätere Änderungen müssen in gleicher Weise wie der Mietvertrag selbst in einer Urkunde niedergelegt werden. Die mündliche Einigung über Änderungen führt ebenso wie die Einigung durch Schriftwechsel zu einem Verlust der Schriftform. Dr. jur. Ira Hörndler Rechtsanwältin RAe Wagensonner Luhmann Breitfeld Helm, München Dr. jur. Ira Hörndler © RAe Wagensonner Luhmann Breitfeld Helm [Umrisse]
[Umrisse] Schnelle Montage, große Sicherheit Neuer Zutrittskontrollmanager von PCS Das Herz jedes Zutrittssystems ist der Kontrollmanager, denn er gibt nach Vorgabe einer Leitanlage alle angeschlossenen Türen oder Drehkreuze frei oder sperrt sie. Und so ist die Neuentwicklung der PCS Systemtechnik jetzt in zwei Versionen verfügbar: als Rack für den Einbau in einen 19“-Schrank und als Wandgerät zur direkten Montage vor Ort. Ausgestattet mit der leistungsstarken 500 MHz AMD LX800-CPU kontrolliert der Intus ACM8e selbst bei komplexen Programmen und sehr großen Datenbeständen bis zu 16 angeschlossene Zutrittsleser zuverlässig und äußerst schnell. Natürlich besitzen die beiden Modelle das dreifache Sicherheitspaket, bestehend aus mehrstufigem Passwortsystem, integrierter Firewall und Ver- schlüsselung: Das dreistufige hierarchische Passwortsystem sorgt dafür, daß bestimmte Einstellungen nur von den jeweils autorisierten Personen vorgenommen werden können. Die integrierte Firewall legt fest, welche Rechner auf den Zutrittskontrollmanager zugreifen dürfen. Die Verschlüsselung gewährleistet die Vertraulichkeit aller Daten, individuell optoentkoppelte Schnittstellen garantieren zudem eine hohe Systemsicherheit. Sollte bei Überspannungen einer Leitung ein Leser in Mitleidenschaft gezogen werden, arbeiten alle anderen sicher weiter; die Stromversorgung kommt direkt aus dem Zutrittskontrollmanager. www.pcs.com Mehr Entlastung durch erweiterte Funktionen Optimierter Gefahrenmeldeanlagen-Manager von Siemens Der sogenannte GMA-Manager von Siemens ist so konzipiert, daß Daten und Informationen aus angeschalteten Gefahrenmeldeanlagen für Brand, Einbruch, Zutritt oder Video schnell und ohne Abstraktionsleistung verarbeitet werden können. Die Version 8.3 unterstützt nun dieses Bedienkonzept durch neue Features: Ein noch klarer strukturiertes Mensch- Maschine-Interface-Konzept liefert ereignisspezifisch die jeweils notwendige Informationstiefe in Form von Text, Graphik und Videobildern. Darüber hinaus wurde die Software um spezielle Funktionen zur Videoüberwachung erweitert. Für die Video-Integration steht jetzt die Funktion Security Display Control zur Verfügung, die Kombinationen von der einfachen Kopplung mit allen marktverfügbaren Videoprodukten bis hin zu komplexen Videoüberwachungsanlagen mit analogen und digitalen Systemen ermöglicht; die Darstellung von Kamerabildern läßt sich, abhängig von der Ausstattung und Konfiguration eines Bearbeitungsplatzes, den projektspezifischen Anforderungen anpassen. So werden Gefahrenmeldetechnik und Gebäudeautomation innerhalb eines einheitlichen Systems um Funktionen der Videotechnik für die unterschiedlichsten Anwendungen ergänzt, analoge Video- Installierte Rackversion © PCS Systemtechnik GmbH Eindeutige Informationen © Siemens Building Technologies GmbH & Co. KG kreuzschienen oder Web- bzw. IP-basierte Lösungen zu einem gemeinsamen Sicherheitssystem vervollständigt. Der Bediener erhält die notwendigen visuellen Informationen zur aktuellen Entscheidungsfindung oder auch zur Archivierung und Dokumentation von Daten und Vorgängen. www.siemens.de [ Sicherheitstechnik [61
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