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62 GESCHÄFTLICHES<br />
<strong>Das</strong> <strong>Stadtgespräch</strong><br />
anzeigen<br />
BGH macht Betriebs kosten abrechnung<br />
für Vermieter noch einfacher<br />
Der BGH hat seine bisherige Rechtsprechung<br />
zur Betriebskostenabrechnung<br />
geändert. Danach<br />
müssen Vermieter bei einer Betriebskostenart<br />
jeweils nur den<br />
Gesamtbetrag angeben. Zudem<br />
bedarf es keiner weiteren Angaben<br />
oder Erläuterungen für dessen Berechnung.<br />
Im Streit ging es um eine Betriebskostennachzahlung.<br />
Die Mieter<br />
hielten die Betriebskostenabrechnung<br />
jedoch für formal fehlerhaft<br />
und damit unwirksam. Sie verweigerten<br />
die Nachzahlung. Konkret<br />
fehlte ihrer Ansicht nach die Angabe<br />
der Betriebskosten des Gebäudekomplexes<br />
für Wasser, Abwasser<br />
und Müllabfuhr. Stattdessen hatte<br />
die Vermieterin diese Kosten nach<br />
dem Verhältnis der Wohnfläche auf<br />
die einzelnen Gebäude verteilt. Aus<br />
der Abrechnung ging dies allerdings<br />
nicht hervor. Darin fand sich somit<br />
nur ein Gesamtbetrag für Gebäude,<br />
der auf den darin befindlichen Mieter<br />
umgelegt worden war.<br />
Die Vorinstanzen gaben den Mietern<br />
noch Recht. Aber: Nicht zum<br />
ersten Mal gab das höchste deutsche<br />
Zivilgericht seine bisherige<br />
Rechtsprechung auf. Insbesondere<br />
der für das Wohnraummietrecht<br />
zuständige 8. Zivilsenat hat in der<br />
Vergangenheit mehrfach seine<br />
Rechtsprechung zur Betriebskostenabrechnung<br />
geändert und die<br />
Mindestanforderungen gesenkt.<br />
So müssen Vermieter keine Zählerstände<br />
mehr in der Heizkostenabrechnung<br />
nennen. Stattdessen<br />
reicht die Angabe der verbrauchten<br />
Brennstoffmenge und des dafür<br />
angefallenen Gesamtbetrages der<br />
Kosten aus. Fehler bei den Vorauszahlungen<br />
stuft der Mietrechtssenat<br />
nur noch als materielle und<br />
nicht mehr als formelle Fehler ein.<br />
Diese Fehler führen damit nicht<br />
mehr so schnell zur Unwirksamkeit<br />
der Abrechnung. Auch Angaben<br />
zu Vorauszahlungen hält der<br />
BGH seit 2012 für entbehrlich, dabei<br />
beispielsweise der Hinweis auf<br />
0 Vorauszahlungen einen bloßen<br />
Formalismus darstellt.<br />
Mit Blick auf diese Entwicklung hält<br />
der BGH daher nun auch die Angabe<br />
von Gesamtkosten einer gesamten<br />
Wohnanlage bzw. der Gesamtkosten<br />
einschließlich nicht umlagefähiger<br />
Kosten für nicht mehr erforderlich.<br />
<strong>Das</strong>selbe gilt für die Annahme<br />
und zusätzliche Erläuterung entsprechender<br />
Rechenschritte dazu,<br />
wie sich daraus ein Gesamtbetrag<br />
je Betriebskostenanteil ergibt.<br />
Stattdessen genügt die Angabe<br />
des – um nicht umlagefähige Kosten<br />
– bereinigten Gesamtbetrages<br />
je Betriebskostenart, zu denen u. a.<br />
Wasser, Abwasser und Müllgebühren<br />
zählen.<br />
Die Betriebskostenabrechnung soll<br />
nicht mit Details überfrachtet sein<br />
und sich der Verwaltungsaufwand<br />
so in Grenzen halten. <strong>Das</strong> komme<br />
letztlich auch den Mietern zugute,<br />
so der Senat für Wohnraummietrecht.<br />
Eine übersichtliche Betriebskostenabrechnung<br />
erleichtert<br />
zudem für den Mieter die Überprüfung<br />
der Nebenkosten. Sofern sich<br />
Fragen ergeben, können Mieter<br />
Petra Andrews<br />
darauf bestehen, die Belege einzusehen.<br />
Ohne diese, so der BGH,<br />
lässt sich eine Betriebskostenabrechnung<br />
ohnehin nicht auf ihre<br />
inhaltliche Richtigkeit überprüfen.<br />
Fazit: Statt der Gesamtkosten<br />
genügt in Betriebskostenabrechnungen<br />
die Angabe des Gesamtbetrages<br />
je Betriebskostenart. Die<br />
den Beträgen zugrundeliegenden<br />
Rechenschritte sind weder anzugeben<br />
noch zu erläutern.<br />
Petra Andrews<br />
Rechtsanwältin für Familienrecht<br />
in der Kanzlei Swienty · Granas ·<br />
Döring & Collegen, Rheda-Wiedenbrück<br />
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