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Inhaltsverzeichnis Fach Fach/Seite Heft/Seite Kolumne – – 829–830 Anwaltsmagazin – – 830–836 Berufsrechtsreport – – 837–850 Eilnachrichten 1 137–144 851–858 Börstinghaus, Rechtsprechungs‐ und Literaturübersicht zum Wohnraummietrecht – 1. Halbjahr 2017 4 R 891–904 859–872 Müller, Grundzüge des Urlaubsrechts 17 1255–1266 873–884 Volkmer‐Jäger, Kanzlei‐Leitbild: Erfolgreiche Weiterentwicklung und Marktpositionierung der Sozietät 23 1113–1120 885–892 Nutzen Sie die ZAP auch digital: mit der ZAP App für PC, Smartphone und Tablet. Sie finden Ihre Zugangsdaten (Aktivierungscode/Passwort) auf dem Adressaufkleber. Details unter: www.zap-zeitschrift.de/App Redaktionsbeirat Ass. jur. Dr. Helene Bubrowski, Frankfurt/M. (F 25) • RiOLG a.D. RA Detlef Burhoff, Münster/Augsburg (F 9, 21, 22, 22R) • Prof. Dr. Nikolaj Fischer, Frankfurt/M. (F 2) • RA Prof. Dr. Eckhard Flohr, Gasteig/Kirchdorf i.T. (F 6) • RA Dr. Lutz Förster, Brühl (F 12) • RA Dr. Andreas Geipel, München (F 13) • RA Dr. Peter Haas, Bochum (F 20) • VorsRiLG a.D. Heinz Hansens, Berlin (F 24) • RAin Dr. Annegret L. Harz, München (F 4, 4R, 7) • RA Prof. Dr. Bernd Hirtz, Köln (F 15) • RA Martin W. Huff, Köln (F 23) • RA Daniel Krause, Braunschweig (F 5) • RAin Dr. Kirstin Maaß, Köln (F 17, 17R) • RA a.D. Ralf Rödel, Málaga (F 19, 19R) • RA Dr. Ulrich Sartorius, Breisach a.R. (F 18) • RA Volker Simmer (F 3) • RiAG a.D. Prof. Dr. Heinz Vallender, Erftstadt (F 14) • RA Dr. Hubert W. van Bühren, Köln (F 10) • RiAG a.D. Dr. Wolfram Viefhues, Gelsenkirchen (F 11, 11R) • RA Guido Vierkötter, Neunkirchen-Seelscheid (F 16) • RA beim BGH Dr. Christian Zwade, Karlsruhe (F 8). Ständige Mitarbeiter Prof. Dr. Wilfried Alt, Frankfurt/M. • VorsRiVG Prof. Dr. Bernd Andrick, Gelsenkirchen • RiAG Prof. Dr. Ulf Börstinghaus, Gelsenkirchen • RiSG Thomas Bubeck, Freiburg • RiOLG a.D. RA Detlef Burhoff, Münster/Augsburg • VorsRiOLG Dr. Christoph Eggert, Düsseldorf • Prof. Dr. Nikolaj Fischer, Frankfurt/M. • RA Prof. Dr. Eckhard Flohr, Gasteig/Kirchdorf i.T. • VorsRiLG a.D. Uwe Gottwald, Vallendar • RA Prof. Dr. Friedrich Graf von Westphalen, Köln • RA Dr. Peter Haas, Bochum • VorsRiLG a.D. Heinz Hansens, Berlin • RA Dr. Wolfgang Hartung, Mönchengladbach • Prof. Dr. Martin Henssler, Köln • RA, Justitiar Haus u. Grund Hans Reinold Horst, Langenhagen • RiAG Ralph Kossmann, Wuppertal • Notar Dr. Hans-Frieder Krauß, Hof • RAuN Dr. Wilhelm Krekeler, Dortmund • RA Günter Lange, Haltern • RA Dr. Jörg Lauer, Mannheim • PräsSG a.D. RA Dr. Klaus Louven, Geldern • RA Dietmar Mampel, Bonn • RA Prof. Dr. Volkmar Mehle, Bonn • RA Prof. Dr. Ralf Neuhaus, Dortmund • RA Kai-Jochen Neuhaus, Dortmund • RA Dr. Mark Niehuus, Mühlheim a.d.R. • RA Prof. Dr. Hermann Plagemann, Frankfurt/M. • RA Prof. Dr. Hans-Jürgen Rabe, Hamburg • RiOLG a.D. Heinrich Reinecke, Lehrte • RA beim BGH Prof. Dr. Ekkehart Reinelt, Karlsruhe • RA Dr. Kurt Reinking, Köln • RA Prof. Dr. Franz Salditt, Neuwied • RA Dr. Ulrich Sartorius, Breisach a.R. • PräsLG a.D. Kurt Schellhammer, Konstanz • RA Norbert Schneider, Neunkirchen • RiAG a.D. Kurt Stollenwerk, Bergisch Gladbach • RiAG a.D. Prof. Dr. Wilhelm Uhlenbruck, Köln • RiAG Prof. Dr. Heinz Vallender, Erftstadt • RA Dr. Hubert W. van Bühren, Köln • RA Prof. Dr. Hans-Friedrich Frhr. von Dörnberg, Dresden. Impressum Manuskripte: Der Verlag haftet nicht für unverlangt eingesandte Manuskripte. Die Annahme zur Veröffentlichung erfolgt schriftlich. Mit der Annahme überträgt der Autor dem Verlag das ausschließliche Verlagsrecht. Eingeschlossen sind insb. die Befugnis zur Einspeicherung in eine Datenbank sowie das Recht der weiteren Vervielfältigung. Haftungsausschluss: Verlag und Autor/en übernehmen keinerlei Gewähr für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der abgedruckten Inhalte. Insb. stellen (Formulierungs-)Hinweise, Muster und Anmerkungen lediglich Arbeitshilfen und Anregungen für die Lösung typischer Fallgestaltungen dar. Die Verantwortung für die Verwendung trägt der Leser. Urheber- und Verlagsrechte: Alle Rechte zur Vervielfältigung und Verbreitung sind dem Verlag vorbehalten. Der Rechtsschutz gilt auch gegenüber Datenbanken oder ähnlichen Einrichtungen. Anzeigenverwaltung: ZAP Verlag GmbH, Rochusstr. 2–4, 53123 Bonn, E-Mail: anzeigen@zap-verlag.de. Erscheinungsweise: zweimal im Monat. Bezugspreis: Jährlich 241,- € zzgl. MwSt. und Versandkosten. Der Abonnementsvertrag ist auf unbestimmte Zeit geschlossen; Preisänderungen bleiben vorbehalten. Abbestellungen müssen sechs Wochen zum Jahresende erfolgen. Verlag: ZAP Verlag GmbH, Rochusstr. 2–4, 53123 Bonn, Telefon: 0228/91911-62, Telefax: 0228/91911-66, E-Mail: info@zap-verlag.de. Redaktion: RAin Eva Maria Marzinkowski (V.i.S.d.P.) – verantwortliche Redakteurin; Cordula Haak – Redaktionsassistentin, E-Mail: redaktion@zap-verlag.de. Druck: Appel & Klinger Druck und Medien GmbH, Schneckenlohe. ISSN 0936-7292
ZAP Kolumne Kolumne Vermüllte Mietwohnung – Kündigung als Ultima Ratio Wenn ein Vermieter an einen Mieter mit einem ausgeprägten „Messie-Syndrom“ gerät, so kann er etwas erleben. Häufig entdeckt der Vermieter erst nach Jahren und mit Schrecken, in welchem Zustand sich seine Wohnung befindet, und möchte den Mieter gerne im Wege der Kündigung loswerden. Der Mieter wiederum will nicht ausziehen und widerspricht der Kündigung. Die einschlägigen Gerichtsentscheidungen im Rahmen von Räumungsklagen vermitteln einen Eindruck, was Vermieter und Nachbarn hier erwartet. Zudem wird deutlich, dass es dabei nicht um die harmlosen Fälle von Wohnungen geht, in denen Mieter zahlreiche Antiquitäten oder alte Zeitungen horten. In einer mittlerweile rechtskräftigen Entscheidung des Amtsgerichts Neustadt/Aisch (Urt. v. 25.8.2016 – 1 C 321/15) ging es um einen Mieter, der seit vielen Jahren in einer Dreizimmerwohnung lebte. Anlässlich einer Wohnungsbesichtigung bemerkte der Vermieter, dass sich die Wohnung in einem heruntergekommenen Zustand befand. Nachdem eine Abmahnung des Mieters erfolglos war, sprach er unter anderem deshalb eine fristlose sowie eine ordentliche Kündigung aus. Das Amtsgericht Neustadt/Aisch entschied, dass die ordentliche Kündigung wegen des Zustands der Mietwohnung rechtmäßig ist. Denn der Mieter hatte durch die Vermüllung der Wohnung die Mietsache gefährdet und dadurch seine vertraglichen Pflichten i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erheblich verletzt. Hierzu führte das Gericht in seiner sorgfältigen Begründung aus, dass sich in der gesamten Wohnung Unrat stapelte. Die gesamte Wohnung war verdreckt und stank unerträglich. Küche und Bad konnten nicht benutzt werden, weil sie mit Gegenständen vollgestellt waren. Überdies zeigte sich der Mieter uneinsichtig und verweigerte eine Zusammenarbeit mit Ämtern. Das Vorliegen einer unzumutbaren Härte i.S.d. § 574 BGB verneinte das Gericht mit dem Argument, dass hier das Interesse des Vermieters an seinem unversehrten Eigentum Vorrang hat. Das Landgericht Nürnberg-Fürth wies die Berufung des Mieters mit einstimmigem Beschluss vom 23.2.2017 (7 S 7084/16) zurück, die Entscheidung ist rechtskräftig. In einem anderen Fall hatte das Amtsgericht Hamburg-Harburg (Urt. v. 18.3.2011 – 641 C 363/10) die fristlose Kündigung eines „beratungs- und hilferesistenten“ Mieters gem. § 543 BGB als gerechtfertigt angesehen. Dessen Wohnung war nur über „Kriechgänge“ zugänglich. Im Übrigen war sie mit Unrat, Kartons, abgelaufenen und offen herumstehenden verschimmelten Lebensmitteln vollgestellt. In der Wohnung stank es infolgedessen „bestialisch“. Auch für die anderen Mieter bestand die Gefahr, dass ihre Wohnungen von Ungeziefer befallen werden könnten. Das Amtsgericht Saarbrücken bejahte die Rechtmäßigkeit einer fristlosen Kündigung gem. § 543 BGB in einem Fall, in dem es im Treppenhaus nach verdorbenen Speiseresten und Lebensmitteln stank und die Gefahr bestand, dass Ungeziefer angelockt und die Substanz der Mietsache gefährdet würde (AG Saarbrücken, Urt. v. 29.10.1993 – 37 C 267/93). Das Amtsgericht Hoyerswerda sah eine fristgemäße Kündigung eines körperbehinderten Mieters nach § 573 BGB als zulässig an, der seine Inkontinenzmaterialien nicht ordnungsgemäß entsorgt hatte. Dadurch stank es auch im Treppenhaus nach Urin und Fäkalien bzw. nach „Verwesung“. Mehrere Nachbarn beschrieben die „Geruchsbelästigung“ als derart massiv, dass sie es beim Vorbeigehen an der Wohnung kaum aushalten konnten und deshalb die „Luft anhielten“ (AG Hoyerswerda, Urt. v. 3.2.2015 – 1 C 88/14). ZAP Nr. 16 9.8.2017 829
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