ZAP-16-17

Fach 4 R, Seite 894
Rechtsprechungsübersicht – 1. Hj. 2017
Miete/Nutzungen
Anders als es noch das OLG vertreten hatte, hat der V. Senat angenommen, dass hier zunächst
zugunsten des Mieters die Eigentumsvermutung des § 1006 BGB streitet. In einem zweiten Schritt hat
der Senat dann gemeint, dass sich auch der Vermieter auf diese Vermutungswirkung, die zugunsten des
Mieters streitet, berufen kann. Und schließlich hat der Senat dargelegt, dass diese gesetzliche
Vermutung nicht nur entkräftet, sondern widerlegt werden muss.
IV.
Betriebskosten
1. Betriebskostenabrechnung
a) Vermietete Eigentumswohnung
Die Vermietung einer Eigentumswohnung ist mietrechtlich eigentlich nichts Besonderes, trotzdem
tauchen hier Probleme auf, die es ansonsten eher nicht gibt. Das betrifft bei der Betriebskostenabrechnung
z.B. die Frage, welche Bedeutung der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft
über die Jahresabrechnung für die Erstellung der mietrechtlichen Betriebskostenabrechnung hat. Hier
stellt sich u.a. die Frage, ob der Vermieter bis zum Abrechnungsbeschluss eine verspätete Abrechnung
nicht zu vertreten hat, mit der Folge, dass er bis zu drei Monate nach dem Beschluss noch die
Betriebskostenabrechnung dem Mieter zukommen lassen könnte. Dies hat der VIII. Senat jetzt in
zwei Entscheidungen aber anders gesehen. Danach hat der Vermieter einer Eigentumswohnung über
die Betriebskostenvorauszahlungen des Mieters grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des
§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB abzurechnen, wenn zu diesem Zeitpunkt der Beschluss der Wohnungseigentümer
gem. § 28 Abs. 5 WEG über die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG) des Verwalters der
Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht vorliegt. Ein solcher Beschluss ist nämlich keine
(ungeschriebene) Voraussetzung für die Abrechnung der Betriebskosten gem. § 556 Abs. 3 BGB. Der
Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist als solcher auch nicht Erfüllungsgehilfe des
Wohnungseigentümers nach § 278 BGB in Bezug auf dessen mietvertragliche Pflichten hinsichtlich der
Abrechnung der Betriebskosten. Der Vermieter muss sich im konkreten Einzelfall entschuldigen und
darlegen, welche Bemühungen er unternommen hat, um eine rechtzeitige Abrechnung sicherzustellen
(BGH WuM 2017, 138 = NZM 2017, 216 = GE 2017, 345 = MDR 2017, 385 = ZMR 2017, 303 = MietPrax-AK
§ 556 BGB Nr. 123 m. Anm. EISENSCHMID; BEYER jurisPR-MietR 6/2017 Anm. 1; BÖRSTINGHAUS jurisPR-
BGHZivilR 6/2017 Anm. 2; BÖRSTINGHAUS LMK 2017, 388495; DRASDO NJW-Spezial 2017, 290; BGH GE 2017,
723 = MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 125 m. Anm. EISENSCHMID; BEYER jurisPR-MietR 13/2017 Anm. 3).
b) Zusammenfassung von Betriebskostenpositionen
Eine Betriebskostenabrechnung, in der die Kostenposition Grundsteuer und Straßenreinigung
zusammengefasst werden, ist formell nicht ordnungsgemäß (BGH WuM 2017, 205 = GE 2017, 471 =
MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 124 m. Anm. EISENSCHMID; DANIEL GE 2017, 456). Der Vermieter darf in einer
Abrechnung nur die Positionen zusammenfassen, die auch in § 2 BetrKV unter einer Ziffer
zusammengefasst sind. Das gilt z.B. für die verschiedenen Versicherungskosten (BGH GE 2009, 1428
= WuM 2009, 669 = MM 2009, 369 = NJW 2009, 3575 = DWW 2009, 384 = NZM 2009, 906 = MDR
2009, 1383 = ZMR 2010, 102 = MietPrax-AK § 5 556 BGB Nr. 42 m. Anm. EISENSCHMID; DERS. WuM 2010, 138;
PFEIFER MietRB 2010, 5) sowie für Wasser und Schutzwasserkosten, wenn die Umlage dieser Kosten
einheitlich nach dem durch Zähler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen wird (BGH GE 2009,
1037 = WuM 2009, 516 = NZM 2009, 698 = MDR 2009, 1098 = DWW 2009, 332 = ZMR 2009, 839 =
MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 41 m. Anm. EISENSCHMID; DRASDO NJW-Spezial 2009, 657; PFEIFER MietRB 2009,
313; SCHLÄGER ZMR 2010, 267).
c) Vorwegabzug
Nach bisheriger Rechtsauffassung muss bei der Betriebskostenabrechnung i.d.R. eine Kostentrennung
zwischen den Betriebskosten, die auf die gewerblich genutzten Objekte entfallen, und denjenigen für
den Wohnraum erfolgen, wenn sich die Wohnung in einem Gebäude befindet, das sowohl
Gewerbeeinheiten wie auch Wohnungen enthält. Von diesem Grundsatz ist der BGH (WuM 2017, 399
= MietPrax-AK § 556a BGB Nr. 13 m. Anm. EISENSCHMID) jetzt hinsichtlich der Umlage der Grundsteuer
für ein gemischt genutztes Gebäude abgewichen. Es ging um ein Gebäude mit einer Wohn- und
862 ZAP Nr. 16 9.8.2017