ZAP-16-17

Miete/Nutzungen Fach 4 R, Seite 893
Rechtsprechungsübersicht – 1. Hj. 2017
vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet werden soll und das zukünftige
Wohnungseigentum an einen Dritten verkauft wird. Ein Vorkaufsrecht besteht daher nach dieser
Alternative nicht, wenn die Absicht, Wohnungseigentum zu begründen, schon vor der Überlassung der
vermieteten Wohnräume an den Mieter gefasst worden ist und sich nach außen hinreichend
manifestiert hat, etwa durch die notarielle Beurkundung einer Teilungserklärung (BGH WuM 2017,
36 = GE 2017, 222 = NZM 2017, 146 = ZMR 2017, 302 = MietPrax-AK § 577 BGB Nr. 12 m. Anm.
BÖRSTINGHAUS; BECKER MietRB 2017, 126).
III.
Mietsicherheit
1. Mietsicherheit in der Mieterinsolvenz
Ungeklärt war bisher die Frage, wem die Mietsicherheit nach Ende des Mietverhältnisses zusteht, wenn
zuvor über das Vermögen des Mieters das Verbraucherinsolvenzverfahren eröffnet worden war, der
Insolvenzverwalter die Wohnung aber gem. § 109 InsO freigegeben hatte. Der Gesetzgeber hatte die
Freigabe- oder Enthaftungserklärung eingeführt, um dem Mieter im Fall der Insolvenz die Wohnung
zu erhalten. Es gab damals keine Fälle, in denen die Insolvenzverwalter das Mietverhältnis nur deshalb
gekündigt hatten, um die Mietsicherheit zur Masse ausgezahlt zu bekommen. Unklar war seit der
Neuregelung, ob der Gesetzgeber mit Schaffung des Rechtsinstituts der Freigabeerklärung die
Mietsicherheit nunmehr aus der Massezugehörigkeit gelöst hatte, so dass diese an den Mieter
ausgezahlt werden konnte.
Nach Ansicht des Insolvenzsenats des BGH scheidet der Anspruch des Schuldners auf Rückzahlung
einer Mietkaution mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung aus der Insolvenzmasse aus. Die
mit der Erklärung nach § 109 Abs. 1 S. 2 InsO verbundene Freigabe erstrecke sich auf dasjenige
Vermögen des Schuldners, das der weiteren Durchführung des Mietvertrags zuzuordnen sei. Der
Anspruch des Schuldners auf Rückzahlung einer geleisteten Mietkaution entstehe zwar aufschiebend
bedingt bereits mit der Leistung der Kaution, nach Sinn und Zweck der Mietkaution sei der Anspruch auf
Rückzahlung jedoch der Fortsetzung des Mietverhältnisses nach dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung
zuzuordnen. Die Kaution diene nach Maßgabe der getroffenen Sicherungsabrede bis zur
Beendigung des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Mietsache dazu, die mietvertraglichen
Ansprüche des Vermieters zu sichern. Ein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution bestehe nur, wenn der
Schuldner auch nach der Freigabe des Mietverhältnisses seine mietvertraglichen Pflichten erfülle,
insbesondere die geschuldete Miete samt Nebenkosten zahlt und die Mietsache nach der Beendigung
des Mietverhältnisses in vertragsgemäßem Zustand zurückgibt. Erst dadurch erlangt das Recht des
Mieters an der Kaution seinen endgültigen Wert. Das rechtfertige es, die Kaution dem Mieter
zuzusprechen (BGH NZM 2017, 437 = WuM 2017, 296 = ZInsO 2017, 875 = WM 2017, 872 = ZIP 2017, 884 =
GE 2017, 587 = NJW 1747 = DWW 2017, 180 = ZMR 2017, 528 = MDR 2017, 728 = MietPrax-AK § 109 InsO
Nr. 7 m. Anm. BÖRSTINGHAUS; BÖRSTINGHAUS jurisPR-BGHZivilR 10/2017 Anm. 1; BÖRSTINGHAUS NJW 2017, 1748;
FLATOW NZM 2017, 438; DRASDO NJW-Spezial 2017, 386; CYMUTTA/SCHÄDLICH NZI 2017, 445; HAIN jurisPR-InsR
11/2017 Anm. 2).
2. Vermieterpfandrecht
Das Vermieterpfandrecht spielt in der Wohnraummiete so gut wie keine Rolle, in der Gewerberaummiete
manchmal. Es setzt u.a. voraus, dass die eingebrachten Sachen im Eigentum des Mieters
stehen. Das kann man den Sachen i.d.R. nicht ansehen, so dass sich die Frage stellt, ob die gesetzliche
Vermutung des § 1006 BGB hier helfen kann. Das hat der V. Senat des BGH als „Eigentumssenat“ jetzt
bejaht (BGH WuM 2017, 330 = GE 2017, 710 = DWW 2017, 227 = MDR 2017, 811 = MietPrax-AK § 1006
BGB Nr. 1 m. Anm. BÖRSTINGHAUS; LAMMEL jurisPR-MietR 11/2017 Anm. 4; BURBULLA MietRB 2017, 188;
DRASDO NJW-Spezial 2017, 418). Im konkreten Fall wurde der Vermieter von einem Dritten, der sich des
Eigentums der Einrichtungsgegenstände einer Pizzeria berühmte, auf Herausgabe von Einrichtungsgegenständen
und Schadensersatz wegen der Verwertung einzelner Gegenstände in Anspruch
genommen. Zwischen den Parteien war strittig, ob die Gegenstände im Eigentum des Mieters oder
des klagenden Dritten standen.
ZAP Nr. 16 9.8.2017 861