ZAP-16-17

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Fach 4 R, Seite 900 Rechtsprechungsübersicht – 1. Hj. 2017 Miete/Nutzungen Nunmehr hat der Senat (BGH GE 2017, 653 = WuM 2017, 333 = NZM 2017, 405 = MietPrax-AK § 573 BGB Nr. 65 m. Anm. BÖRSTINGHAUS; BÖRSTINGHAUS jurisPR-BGH-ZivilR 11/2017 Anm. 3; HINZ NZM 2017, 412), wie er selbst schreibt, versucht, diese Missverständnisse seiner Rechtsprechung durch die Untergerichte auszuräumen, wobei dies durchaus auch als „Rechtsprechungsänderung“ (so die Überschrift des Urteilsabdrucks in NZM 2017, 405) verstanden wird, was der Senat aber selbst ausdrücklich bestreitet. Nach dem sehr allgemeinen Leitsatz der Entscheidung aus dem Jahre 2012 hat der Senat jetzt acht Leitsätze formuliert, die alleine schon fast die Länge eines amtsgerichtlichen Urteils haben. Damit wollte er wohl weitere Missverständnisse für die Zukunft vermeiden. Im konkreten Fall hatte eine Vermieterin eine sehr kleine Wohnung gekündigt, weil ihr Mann, der im gleichen Haus einer selbstständigen Tätigkeit nachging, dort Akten lagern wollte. Das war weder Eigenbedarf noch rechtfertigte es eine Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung. Eine Verwertungskündigung setze voraus, dass der Vermieter durch das bestehende Wohnraummietverhältnis an einer wirtschaftlichen Verwertung „des Grundstücks“, also an einer Realisierung des diesem innewohnenden materiellen Werts gehindert sei. Eine solche Verwertung geschehe durch einen Verkauf oder eine Vermietung des Grundstücks. Die Vermietung sollte hier aber nicht der Erzielung eines höheren Ertrags dienen, sondern dem Betrieb des Ehemanns zugute kommen. In Betracht kam also allenfalls eine Kündigung nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB. Ob ein (frei-)beruflicher oder gewerblicher Bedarf eine Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB rechtfertigt, lasse sich nicht allgemein beantworten. Es müsse in jedem Einzelfall festgestellt werden, ob der Vermieter ein „berechtigtes Interesse“ an der Kündigung habe. Dabei sei zu beachten, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG geschützt seien. Wie diese Interessen zu gewichten seien, könne aus § 573 Abs. 2 BGB abgeleitet werden. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB reicht der Nutzungswunsch des Vermieters alleine aus, wenn er die Wohnung zu Wohnzwecken nutzen will. Geht es dagegen um eine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, erlaubt das Gesetz eine Kündigung nur bei erheblichen Nachteilen für den Vermieter. Das Interesse des Vermieters, die vermietete Wohnung zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken selbst zu nutzen, ist von der Interessenlage her zwischen den genannten typisierten Regeltatbeständen anzusiedeln. Es müsse deshalb jedesmal festgestellt werden, ob der konkrete Betriebsbedarf einen etwas größeren personalen Bezug habe oder näher an einer Verwertungskündigung zu sehen sei. Im letzteren Fall müssten dem Vermieter erhebliche Nachteile drohen. Und genau diese hat der Senat bei der vorliegenden Fallgestaltung verneint; ein solcher Nachteil von einigem Gewicht sei vorliegend nicht ansatzweise zu erkennen. Durch eine Auslagerung eines größeren Teils des Aktenbestands in andere, etwas entfernter gelegene Räumlichkeiten sei keine wirtschaftliche Einbuße von einigem Gewicht oder ein die Organisation des Unternehmers erheblich beeinträchtigender Nachteil erkennbar. b) Wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks In einer zweiten Entscheidung (BGH GE 2017, 769 = WuM 2017, 410 = MietPrax-AK § 573 BGB Nr. 66 m. Anm. BÖRSTINGHAUS) hat der Senat diese von ihm jetzt neu entwickelten und dargestellten Grundsätze auf eine Fallgestaltung angewandt, bei der der Vermieter eine Wohnung gekündigt hatte, um sie einer ihm nahestehenden Gesellschaft zur Verfügung zu stellen, die im ganzen Haus eine soziale Wohngruppe einrichten wollte. Für den erforderlichen Umbau sollte diese Gesellschaft staatliche Fördermittel erhalten, die aber wiederum von der Schaffung einer bestimmten Anzahl von Wohngruppenplätzen abhängig waren. Auch hier ist der Senat davon ausgegangen, dass allenfalls eine Kündigung nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB in Betracht komme und dass hier wiederum eine größere Nähe zur Verwertungskündigung bestehe. Auch hier hat der Senat die erheblichen Nachteile auf Vermieterseite verneint. Zum einen sollte der Vermieter weder umbauen noch Fördermittel bekommen und zum anderen hatte der Vermieter bereits während des Räumungsprozesses begonnen, das Projekt zu realisieren und zu betreiben. 868 ZAP Nr. 16 9.8.2017
Miete/Nutzungen Fach 4 R, Seite 901 Rechtsprechungsübersicht – 1. Hj. 2017 c) Nutzung aus betrieblichen Gründen notwendig Und schließlich hat der Senat entschieden, dass eine Kündigung wegen Betriebsbedarfs voraussetzt, dass betriebliche Gründe die Nutzung gerade der gekündigten Wohnung notwendig machen. Die Wohnung muss deshalb für die betrieblichen Abläufe nach den Aufgaben der Bedarfsperson von wesentlicher Bedeutung sein. Dies sei etwa bei einem Angestellten, dem die Aufgaben eines „Concierge“ für ein Haus übertragen worden sind und der vor Ort sein muss, der Fall. Bei einem Hausmeister, der mehrere Objekte des Vermieters betreuen soll und ohnehin bereits in der Nähe eines der Objekte wohnt, sei diese Voraussetzung aber zu verneinen (BGH MDR 2017, 693 = GE 2017, 658 = WuM 2017, 342 = MietPrax-AK § 573 BGB Nr. 64 m. Anm. BÖRSTINGHAUS; BÖRSTINGHAUS jurisPR-BGHZivilR 12/2017 Anm. 2; SCHACH GE 2017, 621; DRASDO NJW-Spezial 2017, 419). 3. Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs Inzwischen häufen sich die Entscheidungen des BGH zum Schadensersatzanspruch wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs. In der Praxis geht es in diesen Fällen zum einen darum zu entscheiden, ob der behauptete Bedarf überhaupt eine Kündigung rechtfertigt, und zum anderen geht es prozessual immer um die Frage, ob der Mieter bewiesen hat, dass dieser Kündigungsgrund nur vorgeschoben war. Nach Ansicht des BGH (MDR 2017, 693 = GE 2017, 658 = WuM 2017, 342 = MietPrax-AK § 573 BGB Nr. 64 m. Anm. BÖRSTINGHAUS;BÖRSTINGHAUS jurisPR-BGHZivilR 12/2017 Anm. 2; SCHACH GE 2017, 621; DRASDO NJW-Spezial 2017, 419) komme dem Mieter hier aber dann eine Beweiserleichterung zugute, wenn der Vermieter nach Auszug des Mieters den angekündigten Bedarf gar nicht umsetzt. In diesem Fall trifft den Vermieter eine sekundäre Darlegungslast zum nachträglichen Wegfall des Bedarfs. Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht um, liege nämlich der Verdacht nahe, dass der Bedarf nur vorgeschoben gewesen sei. Unter diesen Umständen sei es dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel („stimmig“) darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Bedarf nachträglich entfallen sein soll; an diese Darlegung sind nach der Rechtsprechung des Senats (BGH WuM 2016, 743 = MDR 2017, 21 = NZM 2017, 23 = GE 2017, 97 = ZMR 2017, 32 = MietPrax- AK § 573 BGB Nr. 61 m. Anm. BÖRSTINGHAUS; BÖRSTINGHAUS jurisPR-BGHZivilR 1/2017 Anm. 2; SCHÜLLER NZM 2017, 26; SUILMANN MietRB 2017, 35) strenge Anforderungen zu stellen. 4. Fortsetzung des Mietverhältnisses nach der Sozialklausel Der Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts ist vom Gesetzgeber dual ausgestaltet worden (vgl. STERNEL, Vortrag auf dem Deutschen Mietgerichtstag 2017, www.mietgerichtstag.de). Zunächst muss der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben. Auf dieser Ebene werden die Interessen des Mieters noch nicht berücksichtigt. Das „zweite Standbein“ des dualen Kündigungsschutzes ist der Fortsetzungsanspruch des Mieters gem. §§ 574 ff. BGB. Hier geht es um die Mieterinteressen. Dieser Anspruch spielte in der Vergangenheit in der gerichtlichen Praxis kaum eine Rolle. Gemäß § 574 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Mieter einer an sich gerechtfertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Der BGH (GE 2017, 469 = DWW 2017, 134 = NJW 2017, 1474 = NZM 2017, 286 = WuM 2017, 285 = MDR 2017, 635 = ZMR 2017, 382 = MietPrax-AK § 574 BGB Nr. 2 m. Anm. BÖRSTINGHAUS; SINGBARTL/HENKE NZM 2017, 289; BÖRSTINGHAUS jurisPR-BGHZivilR 9/2017 Anm. 2; SANDIDGE/WICHERT MietRB 2017, 153; BEYER jurisPR-MietR 12/2017 Anm. 2) verlangt von den Tatsachengerichten zu diesen Voraussetzungen eine gründliche und sorgfältige Sachverhaltsfeststellung und anschließend eine Gewichtung und Würdigung der beiderseitigen Interessen. Die Härte muss aber stärker sein als die mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten. Behauptet der Mieter gesundheitliche Auswirkungen eines Umzugs, müsse das Tatsachengericht regelmäßig ein Gutachten einholen. Auf der anderen Seite müssten die Tatsachengerichte auch berücksichtigen, wie groß und dringlich das Vermieterinteresse an der Eigenbedarfskündigung letztendlich ist. Da es im vorliegenden Fall wohl eher um eine Erhöhung des „Wohnkomforts“ gegangen sei als um eine Beseitigung völlig unzureichender beengter Wohnverhält- ZAP Nr. 16 9.8.2017 869
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